Yeniden Kiralam Yasağı
Kiraya veren ihtiyaç sebebi ile kiralananın tahliyesini sağladığında, haklı bir neden olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başka kimseye kiralayamaz. Kiraya veren, kiracısını ihtiyaç sebebi ile kiralanandan çıkarttıktan sonra üç yıl geçmeden bir başkasına kiralarsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminat ödemekle yükümlüdür. Tazminatta alt sınır son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelidir. Eski kiracının tahliye nedeni ile uğramış olduğu zararın son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden yüksek olması halinde ise bu zarar da talep edilebilir.
Yargıtay içtihatlarından da görüleceği üzere eski kiracının daha yüksek kira bedeli ödeyerek başka bir konut ya da çatılı işyerini kiralaması halinde, aradaki kira farkını talep edileceği kabul edilmiştir. Kiralanandan ihtiyaç sebebi ile tahliye edilen kiracı, yeni konut ya da çatılı işyeri kiralaması esnasında aradaki kira farkını talep edebileceği gibi taşınma esnasında meydana gelen nakliye masrafları ve taşınma giderlerini de talep edebilecektir. Bunlara ek olarak kiracı, yeni kiraladığı konut ya da çatılı işyeri için yapmış olduğu zorunlu masrafların tamamını kiralayandan isteyebilecektir. Ancak yararlı ve lüks masraflar yeniden kiralama yasağına uygun davranmayan kiralayandan istenemeyecektir.
Yeniden kiralama yasağının Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenme amacı kiralayanın kiralananı daha yüksek bir bedelle üçüncü bir kişiye kiralamasının önüne geçilmesi ve eski kiracının mağdur olmasının önüne geçilmesidir. Yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması sebebi ile talep edilecek tazminat yalnızca dava yoluyla tahliye hallerinde gündeme gelecektir. Kiralayanın sözlü olarak ihtiyaç sebebi ile tahliye talebi veya gönderilen ihtarname ile kiralananın tahliye edilmesi halinde kiracının tazminat talep etmesi için yeterli olmayıp tahliyeye zorlamanın varlığı aranır. Tahliyeye zorlamanın varlığı da ancak dava yoluyla ortaya konulabilir.
Taşınmazın yeniden inşa ve imar sebebi ile tahliyesi halinde ise, kiracının taşınmazdan çıktığı hali ile yani inşa ve imar yapılmaksızın haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe taşınmaz başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, imar ve inşa edilen taşınmazın kiralanmasında ise öncelik hakkı vardır. Taşınmazın kiralamasında öncelik hakkını kullanılabilmesi için kiraya veren tarafından yapılacak yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde bu hakkın kullanılması gerekir. Eski kiracının imar ve inşa edilen taşınmazın kiralanmasındaki öncelik hakkı sona ermedikçe, taşınmaz üç yıl geçmedikçe eski kiracısı dışında bir başkasına kiralayamaz.
Kiraya veren eski kiracısına öncelik hakkı vermeksizin inşa ve imar edilen taşınmazı bir başkasına kiralarsa eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak koşuluyla tazminat ödemekle yükümlüdür. Tazminatta alt sınır son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelidir. Eski kiracının tahliye nedeni ile uğramış olduğu zararın da tazmini gerekir. Yukarıda da değindiğimiz gibi yeniden kiralama yasağına aykırı davranılması sebebi ile talep edilecek tazminat yalnızca dava yoluyla tahliye hallerinde gündeme gelecektir. Kiraya verenin sözlü şekilde belirttiği yeniden imar ve inşaya dayanılarak tazminat talep edilemez. Edilmesi halinde ise tazminata hükmedilmez.
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 2017/4956 E. , 2019/871 K. Sayılı Kararı
‘’...01.06.2011 başlangıç tarihli ve iki yıl süreli kira sözleşmesi ile taşınmazda kiracı iken, davalı tarafından 17.12.2013 tarihli ihtarname ile eve ihtiyacı olduğu gerekçesiyle davacının evden tahliyesinin talep edildiği, davacı kiracı tarafından 2014 yılının mayıs ayında evin tahliye edildiği ve taşınmazın tahliye edildikten sonra üçüncü kişiye kiralandığı hususlarında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı kiraya verenin, gereksinim amacıyla bir tahliye davası açmadığı anlaşılmakta olup davacı kiracı taşınmazı bir yargı kararı veya icra marifetiyle tahliye etmemiştir. Bu durumda 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesi uyarınca tazminat koşulları oluşmamıştır. O halde, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir…’’ şeklindedir.
