Kiracının Kiralananda Yaptığı Giderlerin Tazmini
Türk Borçlar Kanununa göre kiracının kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklikler sebebiyle eşyada meydana gelen değer artışını kiralayandan talep etmesi mümkündür. Kanunumuza göre kural olarak kiralananda kiracının bir değişiklik yapabilmesi için kiralayanın yazılı muvafakati gereklidir. Ancak bazı durumlarda kiralayan kiracının yapmış olduğu değişikliklere ses çıkarmayarak örtülü izin verir. Kiracı, kiralayan üzerinde yaptığı masrafın türüne göre tahliye sonrasında yaptığı giderin ücretini isteme veya söküp alma hakkına sahiptir.
Masraf Kalemleri
1.Zorunlu Giderler: Kiralananın kullanımı için yapılması gereken temel giderlerdir. Tamir ve tadilat işleri bu kapsamdadır.
2.Faydalı Giderler: Kiralanan için yapılması zorunlu olmasa da bundan sonraki kullanımı kolaylaştırarak taşınmaza fayda sağlayan giderlerdir.
3.Lüks Giderler: Kiralananı daha nitelikli hale getiren, bu özellikler olmasa da kiralananın kullanımının uygun şekilde devam edeceği giderlerdir.
Masrafların Talep Edilebilme Şartları;
- Kira sözleşmesinin sona ermiş olması gerekir.
- Yapılan masrafların talebi için kiracının taşınmazı usulüne uygun olarak tahliye etmiş olması gerekir.
- Kiracının geri verme borcunu hukuka ve ahlaka uygun şekilde tamamlamış olması gerekir.
- Kural olarak sözleşmede kiracının yaptığı giderleri istemeyeceğine ilişkin bir madde olmamalıdır.
Kiracı, yaptığı zorunlu ve faydalı giderleri vekaletsiz iş görme kapsamında isteme hakkına sahiptir. Vekaletsiz iş görme davası belirli bir süreye tabi olmayıp genel zamanaşımı süresi olan 10 yıl içinde açılır. Bu dava türü sözleşme olmayan veya sözleşmenin dışında meydana gelen uyuşmazlıklar için açılır.
Bu konuda uygulanan TBK Madde 530
“…Madde 530 – İş sahibi, kendi menfaatine yapılmamış olsa bile, iş görmeden doğan faydaları edinme hakkına sahiptir; ancak zenginleştiği ölçüde, iş görenin masraflarını ödemek ve giriştiği borçlardan onu kurtarmakla yükümlüdür...” Şeklindedir.
Kira sözleşmesinde kiracının zorunlu ve faydalı masrafları da isteyemeyeceğine ilişkin bir madde olması durumunda kiracının bu giderleri isteyebileceği bir durum vardır. Sözleşmenin kiralayan tarafından süresinden önce haksız olarak feshedilmiş olması bunun üzerine de kiralayanın taşınmazı tahliye etmesi durumunda sözleşmede sorumsuzluk hükmü olsa dahi kiracı bu giderleri talep edebilir.
Kiracı yaptırmış olduğu lüks giderlerin tazminini talep edemeyeceğinden taşınmaza zarar vermemek kaydıyla söküp alma hakkı vardır. Ayrıca kiracının gerekli şartlar oluşmadığında yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerin tazmini talep edemeyeceği hallerde de taşınmaza bir zarar vermeyecekse yapıları söküp alma hakkı vardır.
İLGİLİ YARGITAY KARARI
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi 18.06.2019 T., 2019/2146 E., 2019/5518 K. Sayılı İlamı;
“…Sözleşmenin özel şartlar bölümünde; kiracının kiraya verenin yazılı izni olmadan kiralananda onarım ve değişiklik yapamıyacağı, işletme maksadı dolayısıyla kiracı tarafından yapılacak her türlü harcamadan kiracının bizzat sorumlu olacağı, işyerinin dekarasyonu ve sair harcamalardan kiracının kiraya vereni sorumlu tutamayacağı, kiracının yapmış olduğu harcamaları kiraya verenden talep edemeyeceği, seyyar olarak yapılan imalatların sökülüp götürülebileceği şeklinde düzenleme mevcut ise de, söz konusu hüküm kiralananın sözleşme süresi sonunda tahliye edilmesi halinde geçerli olup taşınmazın kira sözleşmesindeki 5 yıllık süre sona ermeden tahliye edildiği anlaşılmaktadır. Bu nedenle, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden sözleşmenin feshedilmesi nedeniyle kiracı, tahliye tarihinden sözleşme sonuna kadar olan süre oranında faydalı ve zaruri masrafların imalat tarihi itibarı ile saptanan bedellerini isteyebilir…” şeklindedir.
Yargıtay Kararından da görüleceği üzere kiralayanın sözleşmeyi süresinden önce feshetmesi durumunda sözleşmede sorumsuzluk hükmü olsa dahi kiralayan, kiracının yaptığı zorunlu ve yararlı giderlerden sorumlu olur.
