Kiracının Haksız İşgali
Sahibinin izin ve rızası dışında taşınmazı kullanan, zorla işgal eden veya taşınmaz üzerinde değişiklikler yapan kişilere karşı idareden tecavüzün önlenmesi için talepte bulunulabilir. Başvurulacak idari makam; eğer taşınmazın bulunduğu yer merkez ilçe sınırları içerisinde ise valilik, merkez ilçe dışındaki ilçe sınırında ise kaymakamlıktır. Yapılacak başvuru bir dilekçe ile gerçekleştirilir. Dilekçede başvuranın zilyedi olduğunu, taşınmaza yapılan işgalin haksız olduğu ve işgalin izinsiz olduğunun ispatlanması gerekmektedir. Başvuru yapmaya o taşınmazın zilyedi yetkilidir.
Taşınmaz sahibi, haksız işgali öğrendikleri tarihten itibaren 60 gün içinde valiliğe veya kaymakamlığa başvurmaları gerekmektedir. Ancak tecavüz veya haksız işgalin oluşundan itibaren bir yıl geçtikten sonra bu makamlara başvuruda bulunulamaz.
Valilik veya kaymakamlıkça görevlendirilen memurlar yerinde soruşturma yaparlar. Soruşturma en geç 15 gün içinde karara bağlanır. Yetkili idari makam tarafından taşınmaz zilyetliğine tecavüzün veya müdahalenin önlenmesine karar verildiği takdirde, kararın gereği için infaz memuru görevlendirilir. İnfaz memuru dosyanın kendisine tevdiinden itibaren 5 gün içerisinde tecavüzün olduğu taşınmaz mahalline giderek, taşınmazı zilyede teslim eder. Taşınmazdan ayrılmasına karar verilen kişi, aynı taşınmaz mala ikinci kez tecavüz edip haksız işgal durumu yaratması halinde 3 aydan 1 yıla kadar hapis cezasına çarptırılır. İDARİ YOLDAN YAPILAN BAŞVURULARIN DEĞERLENDİRİLMESİ İÇİN DAHA ÖNCEDEN İLGİLİ TAŞINMAZ HAKKINDA AÇILMIŞ BİR DAVA BULUNMAMASI GEREKMEKTEDİR .
Taşınmaz maliki olan kimse alt kiraya verme yasağı sebebi ile alt kiracıya 3091'e dayanarak tahliye talep edebilir. Taşınmaz maliki kiracısına karşı 3091'e dayanarak talepte bulunamaz. Kiracısına karşı TBK m.316'ya dayanarak tahliye talebinde bulunabilir. Bu talep için ihtar çekmeli ve ihtarda en az 30 günlük süre vermelidir.
T.C. Danıştay 10. Dairesinin ,14.05.2001 tarihli ,1999/1318 E., 2001/175 K. Sayılı Kararı
“...Alt kiracı olarak davacının fiili zilyet olduğu taşınmazın davacıdan alınarak şikayetçi malike tesliminde 3091 sayılı kanunun amacına uyarlık bulunmadığı, esasen şikayetçinin kira sözleşmesi hükümlerinin uygulanması ve üstün hak niteliğindeki iddialarının bu kanun kapsamında değerlendirilemeyeceği gerekçesiyle, dava konusu işlemi iptal eden idare mahkemesinin kararı hukuka uygundur...” şeklindedir.
Taşınmaz maliki aralarında kira sözleşmesinin var olduğu kiracısına karşı 3091 sayılı kanuna dayanarak tahliye talebinde bulunmaz.
Bir kimsenin, taşınmazın malikinin izni/rızası olmadan bu taşınmazı işgal etmesi ya da henüz boşaltılmamış yahut sair suretle boşalmış damlı bir yapıya yine kendiliğinden girmesi durumu fuzuli işgaldir. Kusurlu olup olmadığına bakılmadan, bir malın zilyetliğini, yetkili İdarenin izni, sahibinin rızası veya muvafakati dışında eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişilere ise fuzuli şagil denilmektedir. Fuzuli şagile karşı 3091 sayılı kanuna dayanılarak valilik veya kaymakamlık vasıtası ile belirtilen sürelerde haksız işgalin önüne geçilmesi için başvuruda bulunulabilir.
Türk Borçlar Kanunu’nda özel olarak düzenlenen alt kiracılık durumlarında; daha önceki kiracı taşınmazı alt kiraya verdiyse ve artık kiracı değilse veya kira sözleşmesinde kararlaştırılanın aksine bir alt kira durumu mevcutsa alt kiracı fuzuli şagil olmaktadır.
T.C. Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin 28/11/2017 tarihli 2017/5282 E.,2017/16600 K., Sayılı Kararı
“..Davacının dayandığı ve davaya konu taşınmaza ait kira sözleşmesi 05.07.2010 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, kiraya veren davacılar ile kiracı dava dışı …arasında düzenlenmiştir. Sözleşmenin hususi şartlar 5. Maddesinde kiracının kiralananı kısmen veya tamamen devir veya ciro edemeyeceği kararlaştırılmış olup bu hüküm tarafları bağlar.. Kira bedellerinin davalı tarafından davacıların banka hesabına ödenmesi de davacının sözleşmenin devrine onay verdiğini göstermez.. Bu sebeple kira ilişkisinin davalıya devredildiğinden bahsedilemeyeceği için davalının fuzuli şagil olduğunun kabulü gerekir. Bu durumda, kiralananın, sözleşmedeki devir yasağına rağmen davalıya devredildiğinin anlaşılması karşısında Mahkemece fuzuli işgalci durumunda bulunan davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde davanın reddine karar verilmesi doğru değildir..” hükmü ile kira sözleşmesinin aksine kurulan alt kiracılık durumunda alt kiracının fuzuli şagil olduğu tespit edilmiştir.
