Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabulucuk
Dava şartı arabuluculuk, dava açmadan önce arabulucuya başvurulmasının zorunlu olmasını ve arabuluculuk sürecinin tamamlanmasını ifade eder. Zorunlu arabuluculuk olarak da adlandırılır.
7445 sayılı Kanun’un 37’nci maddesi ile Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 01.09.2023 tarihinde eklenen 18/B maddesinin birinci fıkrasının a bendine göre İcra ve İflas Kanunu uyarınca kiralanan taşınmazların ilamsız tahliyesi hariç olmak üzere, arabuluculuğa elverişli nitelikte olan tüm kira uyuşmazlıklar için dava şartı arabuluculuk getirilmiştir.
Arabulucuya Kimin Başvurması Gerekir?
Uyuşmazlığın türüne göre davayı kim açacaksa arabuluculuk sürecini de o başlatacaktır. Dolayısıyla duruma göre kiracı ya da kiraya veren arabulucuya başvurabilir.
Arabulucuya Nasıl Başvurulur?
Dava açacak olan kişi veya avukatı UYAP üzerinden arabuluculuk başvurusunda bulunabilir. Arabuluculuk başvurusu, adliyelerdeki arabuluculuk merkezlerinde de ücretsiz olarak yapılabilir. Adliye arabuluculuk merkezi bulunmayan yerlerde, bu görevi görevlendirilen sulh hukuk mahkemesi yazı işleri müdürlüğü yerine getirir.
Arabuluculuk Ücretini Kim Öder?
Arabuluculuk görüşmeleri neticesinde tarafların anlaşması halinde arabuluculuk ücreti taraflarca ödenir. Ancak taraflardan birinin arabuluculuk ücretinin tamamını ödeyeceği hususu da kararlaştırılabilir.
Tarafların arabuluculuk neticesinde anlaşamaması durumunda ise tarafların ödemesi gereken 2 saatlik arabuluculuk ücreti devlet tarafından karşılanır. Görüşmelerin 2 saatten fazla sürmesi halinde aşan kısım taraflarca ödenir.
Arabuluculuk Süreci Ne Kadar Sürer?
Arabuluculuk süreci, arabulucunun görevlendirildiği tarihten itibaren 3 hafta içerisinde tamamlanmak zorundadır. Bu süre arabulucunun gerekli görmesi halinde 1 hafta daha uzatılabilir. Dolayısıyla arabuluculuk süreci en fazla 4 hafta sürebilir.
Tarafların Arabuluculuk Görüşmelerine Katılmaları Zorunlu Mudur?
Taraflardan birinin geçerli bir mazeret göstermeksizin ilk toplantıya katılmaması sebebiyle arabuluculuk faaliyetinin sona ermesi durumunda toplantıya katılmayan taraf, son tutanakta belirtilir ve katılmayan taraf lehine vekâlet ücretine hükmedilmez. Her iki tarafın da ilk toplantıya katılmaması sebebiyle sona eren arabuluculuk faaliyeti üzerine açılacak davalarda tarafların yaptıkları yargılama giderleri kendi üzerlerinde bırakılır.
Arabulucuya Başvurmadan Dava Açılması Durumunda Süreç Nasıl İlerler?
Davacı, söz konusu kiraya ilişkin davayı açarken karşı tarafla arabuluculuk sürecinin neticesinde anlaşamadıklarına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır.
Bu hususa uyulmaması durumunda mahkeme tarafından davacıya son tutanağı bir haftalık kesin süre içerisinde mahkemeye sunması aksi takdirde davanın usulden reddedileceği bir davetiye ile bildirilir. Bu süre içerisinde de son tutanak davacı tarafından sunulmazsa davanın usulden reddine karar verilir.
İLGİLİ YARGITAY KARARI
T.C. Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 30.03.2022 tarihli 2022/856 E. , 2022/2901 K. Sayılı Kararı
“…İlk derece mahkemesi kararına karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur. Bölge adliye mahkemesince; uyuşmazlığa ilişkin dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması gerektiği, arabuluculuğa başvurulmadan dava açıldığı gerekçesiyle; davacının istinaf başvurusunun usulden kabulü ile ilk derece mahkemesi kararı kaldırılarak, davanın arabuluculuk dava şartı yokluğundan reddine kesin olarak karar verilmiş, davacı vekilinin tavzih talebi üzerine, arabuluculuk dava şartının mevcut bulunduğuna dair tavzih talebinin HMK'nın 305/2 maddesi uyarınca oy çokluğuyla reddine, kararın kesin olduğuna dair tashih talebinin kabulü ile karara karşı temyiz yolunın açık olduğuna, ek karar verilmiş; karar ve ek karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/A maddesinde; ilgili kanunlarda arabulucuya başvurulmuş olması dava şartı olarak kabul edilmiş ise, davacının, arabuluculuk faaliyeti sonunda anlaşmaya varılmadığına ilişkin son tutanağın aslını veya arabulucu tarafından onaylanmış bir örneğini dava dilekçesine eklemek zorunda olduğu, bu zorunluluğa uyulmaması halinde mahkemece, davacıya, son tutanağın bir haftalık kesin süre içinde mahkemeye sunulması gerektiği, aksi takdirde davanın usulden reddedileceği ihtarını içeren davetiye gönderileceği, ihtarın gereği yerine getirilmez ise, dava dilekçesi karşı tarafa tebliğe çıkarılmaksızın davanın usulden reddine verileceği, arabulucuya başvurulmadan dava açıldığının anlaşılması halinde herhangi bir işlem yapılmaksızın davanın, dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddine karar verileceği düzenlenmiştir. Dosyadaki bilgi ve belgelerden; dava konusu geç teslim nedeniyle kira bedelinin tahsiline ilişkin “görüşme sonunda anlaşamama” şeklinde sonuçlanan 03/02/2021 tarihli arabuluculuk son tutanağının ibraz edildiği, bölge adliye mahkemesince, söz konusu başvuru şartı yerine getirilmesine karşın, dava şartı yokluğundan davanın reddine karar verildiği görülmektedir…” şeklindedir.
Yukarıdaki Yargıtay kararında da görüleceği üzere kira uyuşmazlıklarında arabulucuya başvurulmadan dava açılması davanın dava şartı yokluğu sebebiyle usulden reddini gerektirir.
