Kira Süresi Bitmeksizin Kiracının Kira Sözleşmesini Feshi
Kira sözleşmesini feshetmek isteyen kiracı,kiraya verene fesih dönemine ve fesih bildirim sürelerine uygun olacak şekilde bildirimde bulunmalıdır. Kiracı, yeni kira döneminden en az 3 ay önce çıkacağına dair bildirimde bulunmak zorunludur. Kiraya veren tarafından kiracının taşınmazı kira süresinden önce tahliye etmesi durumunda uğranılan zararın tazmini için dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
Taraflar arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamazlarsa bu durumda kiraya veren kiracıya karşı taşınmazı erken tahliye etmesi sebebiyle uğradığı zararın tazmini davası açabilir.
Yargıtay kira sözleşmesinin feshi için yalnızca bildirimi yeterli görmemekle birlikte usulüne uygun anahtar teslimi yapılmasını da aramaktadır. Taraflar arasında bir süre belirlenmediyse ( kira sözleşmesinde bir hüküm var mı?) bu durumda mahkeme tarafından bilirkişi vasıtasıyla taşınmazın benzer koşullarda yeniden kiraya verileceği süre tespit edilir.
Kiracı taşınmazı erken tahliye ettiği dönem ile bilirkişinin tespit ettiği makul süre arasındaki uğranılan zarardan sorumlu tutulur. Sorumluluğun miktarı tespit edilirken kiraya verenin tahliye sebebiyle kurtulduğu giderler ve ödemeler varsa bunlar düşülerek hesaplama yapılır. Taraflar arasında bir süre belirlenmediyse bu durumda mahkeme tarafından bilirkişi marifetiyle taşınmazın benzer koşullarla yeniden kiraya verileceği süre tespit edilir.
Kiraya veren yeniden kiralama konusunda gerekli gayreti göstermeli ve haksız fesih ile ortaya çıkan zararın artmasına sebep olmamalı ve zararı gidermek için gerekli çabayı göstermelidir. Kiraya verenin zararın artmasına sebep olan kusurundan sorumlu tutulması da söz konusudur.Kiraya verenin zararı, tahliye edilme tarihinden itibaren aynı koşullarda kiralananın yeniden kiraya verilmesine kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira bedelinden ibaret olduğu Yargıtayca kabul edilmektedir.
Kiracı haksız fesih işlemi bakımından ortaya çıkacak tazminat yönüyle;
- TBK Md. 325 hükmüne göre anahtarı teslim etme tarihine kadar kira bedelinden,
- Anahtarı teslim etme tarihinden itibaren ise kiralananın aynı şartlarda kiraya verilebileceği makul sürede ortaya çıkacak bedelden sorumludur.
İhbar süresine uyulmaksızın bildirimsiz fesihte bulunulması halinde cezai şart mevcut makul ise süre tazminatına hükmolunmaz. Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin 3 ay olduğu kabul edilmektedir.
T.C. Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2018/3415 E., 2019/8030 K. Sayılı Kararı
“Yerleşmiş Yargıtay uygulamalarına göre kiralanan taşınmazın yeniden kiraya verilebileceği makul sürenin ortalama üç ay olduğu göz önünde bulundurulduğunda; yanılgılı değerlendirme ile yetersiz bilirkişi raporuna göre, davalının 8 aylık 15 gün makul süre kira bedelinden sorumlu tutulması doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.” şeklindedir.
