Kira Bedelinin Tespiti Davası
Kira bedelinin tespiti davası, 5 yıldan uzun süren kira sözleşmelerinde yalnızca konut ve çatılı işyeri kiralarını kapsamak üzere kira bedelinin yasal düzenlemelere göre yeniden belirlenmesi gerektiği durumlarda veya taraflar arasında kira bedelinin belirlenmesinde anlaşmazlık yaşandığında başvurulan yoldur. Kira tespit davasının en temel işlevi, değişen ekonomik konjonktürde emsallerine nazaran düşük kalan kira bedelinin her iki tarafı da mağdur etmeyecek bir biçimde hakkaniyete uygun bir tespitinin yapılmasıdır. Bu davanın açılabilmesi için bazı şartlar aranmaktadır:
- Öncelikle geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Dava açmak isteyen taraf sözleşmenin varlığını kanıtlayabilmelidir.
- Dava açılmasında hukuki yarar bulunmalıdır. Bu davada hukuki yararın varlığı mevcut bedelin ekonomik koşullar karşısındaki durumunun hakim tarafından takdir edilmesiyle olur.
- Kira sözleşmesinin yapılmasının üzerinden 5 yılın geçmiş olması gereklidir. Her ne kadar ilk 5 yıl boyunca tarafların anlaşmasıyla veya ayrı bir dava türü olan Kira Uyarlama Davası açılarak yıllık kira bedelinin değişen koşullara uyarlanması sağlanmış olsa da, 5 yılın sonunda Kira Tespit Davası açılarak yeni bedelin belirlenmesi sağlanabilecektir.
- Kira bedelinin tespiti davası 5 yıldan sonra her zaman açılabilir. Ancak hakim tarafından belirlenen kira bedelinin, yeni dönemin başından itibaren geçerli olabilmesi için seçimlik şartlar öngörülmüştür. Kiralayan davacı tarafın;
- Davayı ya yeni dönemin başlangıcından 30 gün önce açması,
- Ya da bu süre içerisinde kiracıya yazılı bir ihtarda bulunması gerekir.
Davacı taraf bu şartlardan birini yerine getirmediği takdirde dava ya usulden reddedilecek ya da tarafların istemi üzerine hakim yeni kira bedeline yeni dönemin başından itibaren değil de birdahaki kira yılının başından itibaren hükmedecektir. Örneğin taraflar 10.08.2017 yılında bir kira sözleşmesi yapmış olsalar, 2024 yılı için 10.08.2024 tarihinde yeni kira dönemi başlayacaktır. Davacı taraf 5.08.2024 tarihinde kira tespit davasını açmış olursa 30 günlük süreyi kaçırmış olduğundan dava hakim tarafından reddolunacak veya taraflara sorularak 10.08.2025 tarihinden itibaren geçerli olacak bir kira bedeli tespit edilecektir.
Kira tespit davası için önemli bir nokta da şudur ki; arabuluculuk bu dava için bir dava şartıdır. Bunun anlamı, arabuluculuk müessesesine başvurmadan açılan davalar usulden reddedilir. Başvurup anlaşamama durumunda ise son arabuluculuk tutanağı ile birlikte davanın açılması gerekmektedir.
Davanın talep ve sonuç kısmında ise kira dönemi için istenilen toplam kira bedeli tek seferde net ve açık bir biçimde belirtilmelidir. Yargıtay’ın yerleşmiş içtihatlarına göre dava başlangıcında istenilen kira bedelinin daha sonra bedel artışı veya ıslah yoluyla değiştirilmesi mümkün değildir.
Son olarak hakim kira bedelini belirlerken bilirkişiler tarafından tespit edilen bedel üzerinden eski kiracı olunması sebebiyle somut olay özelinde takdir yetkisini kullanarak %20’ den az olmamak üzere hakkaniyet indirimi yaparak bedeli belirler. Tarafların ekonomik durumu, mesleği, geçim durumu gibi hususlar bedel belirlenirken göz önünde bulundurulur.
Kira tespit davasında görevli ve yetkili mahkeme, sözleşmenin ifa yerindeki veya davalının yerleşim yerindeki Sulh Hukuk Mahkemesidir.
İLGİLİ YARGITAY KARARI
T.C. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 16.03.2021 tarih 2017/2792 E. 2021/267 K. Sayılı Kararı
"Daha önce de belirtildiği gibi kira bedelinin tespiti davaları kendine özgü bir dava olup inşai davalar sonucunda verilen kararlara yakın bir niteliktedir. Bu davalarda sadece ilgili kira döneminde geçerli olacak kira bedelinin tespiti istenir ve kira bedelinin tespiti davasının sınırlı bir konusu vardır. Dava sonucu hakim, ileriye yönelik olarak bir yıllık süre zarfında uygulanacak olan kira bedelini belirler ve kira sözleşmesinde yer alan kira bedeli, hakim kararı ile değiştirilmiş olur. Davanın bu niteliği gereğince kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedeli davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Diğer bir anlatımla kira bedelinin tespiti davalarında fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz." şeklindedir.
Yargıtay Kararından da anlaşılacağı üzere, hakim tarafından belirlenen bedel ileriye etkili sonuç doğurur. Kira bedelinin tespitine ilişkin talep bölünemez ve kira bedelinin davacı tarafından bir seferde açık ve net olarak istenilmesi gerekir. Bu sebeple kira dönemine ilişkin toplam kira bedelinin hesaplanarak talep ve sonuç kısmına eklenmemesi hak kayıplarına yol açabilecektir.
