İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası
İhtiyaç Sebebiyle Tahliye Davası (İhtiyaç Nedeniyle Kira Sözleşmesinin Sona Erdirilmesi), Türk Borçlar Kanunu’nun 350. ve 351. maddelerinde düzenlenen, kiraya verenin belirli bir ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini sona erdirmek için başvurabileceği bir dava türüdür. Bu dava, kiraya verenin kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanan taşınmazda konut veya işyeri olarak kullanılmak üzere gerçek ve samimi bir ihtiyaç doğması halinde açılabilir. Davanın hukuki süreçleri ve şartları oldukça detaylıdır.
1. Yasal Dayanak
•Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi: Kiraya veren, kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kiralanan taşınmaza ihtiyaç duyarsa kira sözleşmesini sona erdirme hakkına sahiptir.
•Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi: Tahliye davasının açılabilmesi için belirli süreler ve koşullar belirlenmiştir. Dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren belirlenen süreler içinde açılmalıdır.
2. İhtiyacın Gerçek ve Samimi Olması
İhtiyaç sebebiyle kira sözleşmesinin sona erdirilmesi, yalnızca kira ilişkisini sonlandırmak veya kiracıyı çıkarıp taşınmazı başka birine kiralamak amacıyla yapılamaz. Kiraya verenin ya da kanunda sayılan diğer kişilerin kiralanan taşınmazı gerçekten kullanma ihtiyacı bulunmalıdır. İhtiyacın gerçekliğini ve samimiyetini ispatlamak davacının sorumluluğundadır.
•Gerçek ihtiyaç: İhtiyacın geçerli ve objektif olması, yani kişinin kiralanan konutu ya da işyerini gerçekten kullanacak durumda olması gerekir. Bu ihtiyaç, sadece konut ihtiyacı için değil, işyeri ihtiyacı için de olabilir.
• Samimiyet: İhtiyacın samimi olup olmadığını mahkeme değerlendirir. Eğer kiraya verenin tahliyeden hemen sonra taşınmazı başka birine kiraladığı tespit edilirse, tahliye kararının kötü niyetle alındığı düşünülür ve kiracıya tazminat hakkı doğar.
3. Davanın Açılma Süresi
İhtiyaç sebebiyle tahliye davası, belirli süreler içinde açılmalıdır. Bu süreler, kira sözleşmesinin türüne göre değişiklik gösterebilir:
•Belirli süreli kira sözleşmesi: Eğer kira sözleşmesi belirli süreli ise, bu sürenin sona ermesinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açılmalıdır.
•Belirsiz süreli kira sözleşmesi: Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiraya veren fesih bildiriminde bulunduktan sonra dava açabilir.
4. Kiraya Verenin Sorumlulukları
Kiraya veren, kiracıyı tahliye ettikten sonra bazı sorumluluklara sahiptir:
•Kiraya veren, taşınmazı tahliye ettikten sonra 3 yıl süreyle başka birine kiralayamaz. Eğer bu süre içinde taşınmaz başkasına kiralanırsa, kiracıya tazminat ödeme yükümlülüğü doğar.
•Kiraya verenin taşınmazı tahliye ettikten sonra 3 yıl boyunca kendi ihtiyacına uygun kullanmaması durumunda da kiracının zararını tazmin etmesi gerekebilir.
5. İspat Yükümlülüğü
Kiraya veren, dava sırasında mahkemeye, kiralanan taşınmazın gerçekten ihtiyaç duyulduğunu kanıtlayacak belgeler sunmalıdır. Bu belgeler arasında şunlar olabilir:
•Kira verenin ya da yakınlarının maddi durumu, mevcut ikamet durumu,
•Taşınmazın hangi amaçla kullanılacağına dair belgeler (örneğin, işyeri ihtiyacı varsa bu işyeri için gerekli izinler, belgeler),
•Mevcut oturulan ya da kullanılan yerin ihtiyaca cevap vermediğini gösterir kanıtlar.
6. Kiracının Hakları
Kiracı, ihtiyaç sebebiyle tahliye davasına karşı savunma yapma hakkına sahiptir. Kiracı, ihtiyaç iddiasının samimi olmadığına ya da kötü niyetli bir şekilde ileri sürüldüğüne dair savunmalarını mahkemeye sunabilir. Ayrıca, kiracı, dava sonucunda tahliye edilirse ve kiraya verenin taşınmazı haksız bir şekilde yeniden kiraladığı tespit edilirse, eski kiracı tazminat davası açma hakkına sahiptir.
İLGİLİ YARGITAY KARARI
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 04.12.2013 Tarihli 2013/15763 E. , 2013/16286 K. Sayılı Kararı
‘’…İhtiyaç iddiasına dayalı davalarda tahliyeye karar verilebilmesi için ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunun kanıtlanması gerekir. Devamlılık arzetmeyen geçici ihtiyaç tahliye nedeni yapılamayacağı gibi henüz doğmamış veya gerçekleşmesi uzun bir süreye bağlı olan ihtiyaç da tahliye sebebi olarak kabul edilemez. Davanın açıldığı tarihte ihtiyaç sebebinin varlığı yeterli olmayıp, bu ihtiyacın yargılama sırasında da devam etmesi gerekir.
Olayımıza gelince; mahalli mahkemece verilen hüküm dairemizin 20.3.2013 tarih ve 2013/2488-4917 karar sayılı ilamı ile işyeri ihtiyacı nedeniyle açılan davanın süresinde olduğu ve davanın esastan incelenmesi gerektiğinden bahisle bozulmuş, mahkemece de bozma ilamına uyulmuştur. Dava, bozma ilamında da belirtildiği gibi işyeri ihtiyacına dayalı tahliye davasıdır. HMK. 26/1 maddesinde “Hakim tarafların talep sonucuyla bağlıdır; ondan fazlasına veya başka bir şeye karar veremez...” hükmüne yer verilmiştir. Dava ihtiyaç nedenine dayalı tahliye davası olduğu halde, mahkemece talep dışına çıkılarak, sözleşmenin 7.maddesinde belirtilen tahliye taahütnamesine dayalı olarak kiralananın tahliyesine karar verilmesi doğru olmadığından hükmün bozulması gerekir…’’ şeklindedir.
