Evinizin Bir Hissesini Başkası Satın Aldı: Diğer Hissedar Olarak Satışı İptal Ettirebilir misiniz?
Bir taşınmazda kardeşlerinizle, akrabalarınızla veya başka kişilerle birlikte hissedar olduğunuzu düşünün. Taşınmazın bir bölümünü uzun yıllardır siz kullanıyor, vergilerini ödüyor ve gerektiğinde bakımını yaptırıyorsunuz. Ancak diğer hissedarlardan biri, size herhangi bir bildirimde bulunmadan kendi hissesini üçüncü bir kişiye satıyor. Tapu kayıtlarını incelediğinizde artık hiç tanımadığınız bir kişinin aynı taşınmazda sizinle birlikte malik olduğunu öğreniyorsunuz. Böyle bir durumda yapılan satışı engelleme imkânınız bulunmadığı düşünülebilir. Oysa Türk Medeni Kanunu, paylı mülkiyette hissedarların korunabilmesi amacıyla yasal önalım hakkı olarak adlandırılan özel bir hukuki imkân tanımıştır. Özellikle 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 sayılı Kanun ile önalım hakkının kullanılma süresinde ve dava konusu hissenin bedelinin belirlenmesinde önemli değişiklikler yapılmıştır. Bu değişiklikler, devam eden davaları da etkilediğinden konunun yalnızca mevcut kanun hükümleriyle değil, geçiş düzenlemeleri ve Yargıtay içtihatlarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekmektedir.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesi uyarınca paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Hukuk öğretisinde şufa hakkı olarak da bilinen bu hak, paylı mülkiyete konu taşınmazda mevcut paydaşların, payın yabancı bir kişiye devredilmesi hâlinde öncelikle satın alma imkânından yararlanmasını sağlayan kanuni bir haktır. Önalım hakkının amacı, paydaşlar arasındaki mevcut mülkiyet ilişkisinin korunması ve taşınmaza üçüncü kişilerin dâhil olmasından doğabilecek uyuşmazlıkların sınırlandırılmasıdır. Bu hak doğrudan doğruya paydaşlık sıfatından kaynaklandığından, ayrıca taraflar arasında önalım sözleşmesi düzenlenmesine veya tapu siciline özel bir şerh konulmasına gerek bulunmamaktadır.
Ancak önalım hakkının doğabilmesi için satışın mutlaka üçüncü kişiye yapılmış olması gerekir. Bir hissedarın payını taşınmazın mevcut hissedarlarından birine devretmesi hâlinde diğer hissedarlar kural olarak yasal önalım hakkını kullanamaz. Kanun, mevcut paydaşların kendi aralarındaki satışları değil, paylı mülkiyet ilişkisine dışarıdan yeni bir kişinin katılmasını esas almaktadır. Bunun yanında payın bağışlanması, miras yoluyla intikali veya satış dışındaki bir hukuki işlemle devredilmesi de kural olarak yasal önalım hakkını doğurmaz. Bununla birlikte görünüşte bağış olarak gösterilen işlemin gerçekte bir satış olması durumunda, işlemin hukuki niteliği ayrıca araştırılabilir.
Önalım hakkının kullanılabilmesi için diğer hissedarın satıştan önce mutlaka haberdar edilmiş olması da gerekmez. Bir paydaş kendi hissesini üçüncü kişiye satarken diğer paydaşların önceden onayını almak zorunda değildir. Dolayısıyla taşınmaz hissesinin diğer maliklerden habersiz satılması, yalnızca bu sebeple tapu işlemini geçersiz hâle getirmez. Burada hukuki sonuç, satışın doğrudan iptali değil, şartları gerçekleşmişse önalım hakkı kullanılarak satın alan üçüncü kişinin payının davacı hissedar adına tescilinin sağlanmasıdır. Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesi uyarınca bu hak, payı satın alan kişiye karşı açılacak dava yoluyla kullanılmaktadır.
Bu ayrım özellikle dava dilekçesinin hazırlanması bakımından önemlidir. Paydaşın üçüncü kişiye satış yaptığını öğrenen hissedar, yalnızca “Benim iznim alınmadan satış yapılmıştır” gerekçesiyle tapu iptali talep ettiğinde yeterli hukuki dayanaktan yoksun kalabilir. Önalım davasında hukuken araştırılması gereken hususlar; taşınmazın paylı mülkiyete tabi bulunması, davacının önalım hakkına sahip olması, dava konusu payın üçüncü kişiye satış yoluyla devredilmiş olması ve kanuni süreler içerisinde hakkın kullanılmasıdır.
Önalım hakkıyla ilgili en önemli değişikliklerden biri hak düşürücü sürelerde yapılmıştır. Önceki düzenlemede yasal önalım hakkı, satışın hak sahibine noter aracılığıyla bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içerisinde kullanılabiliyordu. Ancak 24 Aralık 2025 tarihli 7571 sayılı Kanun'un 35. maddesiyle Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi değiştirilmiş ve satış tarihinden itibaren geçerli olan iki yıllık üst süre bir yıla indirilmiştir. Bu nedenle yeni düzenleme kapsamına giren satışlarda, noter bildirimi yapılmamış olsa dahi satış tarihinden itibaren bir yılın geçmesiyle önalım hakkı düşmektedir.
Burada noter bildirimi ile satış tarihi arasındaki ayrım son derece önemlidir. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesi uyarınca yapılan satışın alıcı veya satıcı tarafından diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilmesi gerekir. Usulüne uygun bildirim yapılmışsa üç aylık süre işlemeye başlar. Buna karşılık bildirim yapılmamış olması, hakkın sınırsız süreyle kullanılabileceği anlamına gelmez. Yeni düzenleme kapsamındaki satışlar bakımından bir yıllık mutlak süre ayrıca uygulanır. Bu süreler hak düşürücü nitelikte olduğundan, koşulları oluştuğunda mahkeme tarafından kendiliğinden dikkate alınır.
Bununla birlikte 7571 sayılı Kanun'un getirdiği yeni bir yıllık sürenin geçmişte yapılmış bütün satışlara uygulanması mümkün değildir. Aynı Kanunla Türk Medeni Kanunu'na eklenen Geçici Madde 1, 733. maddede yapılan değişikliklerin yürürlük tarihinden önce gerçekleştirilmiş satışlar hakkında uygulanmayacağını açıkça düzenlemektedir. Dolayısıyla 25 Aralık 2025 tarihinden önce gerçekleşmiş bir pay satışında eski iki yıllık üst süre geçerliliğini korurken, bu tarihten itibaren gerçekleşen ve yeni düzenleme kapsamına giren satışlarda bir yıllık süre esas alınmaktadır.
Bu nedenle bir önalım davasında süre değerlendirmesi yapılırken yalnızca davanın açıldığı tarihe bakılması yeterli değildir. Öncelikle payın hangi tarihte satıldığı, satışın diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirilip bildirilmediği ve varsa bildirimin hangi tarihte tebliğ edildiği belirlenmelidir. Özellikle 2024 ve 2025 yıllarında yapılan satışlarda geçiş hükümlerinin dikkate alınmaması, hakkın henüz düşmediği bir dosyada yanlış hukuki sonuca ulaşılmasına neden olabilir.
Yeni düzenlemenin getirdiği ikinci ve ekonomik açıdan çok daha önemli değişiklik, önalım bedelinin belirlenmesidir. Önceki sistemde önalım bedelinin hesaplanmasında kural olarak tapuda gösterilen satış bedeli ve alıcı tarafından karşılanan tapu giderleri esas alınıyordu. Bu uygulama, taşınmazların tapuda gerçek piyasa değerinin altında gösterildiği satışlarda ciddi uyuşmazlıklara neden olabiliyordu. Örneğin piyasa değeri 10 milyon TL olan bir taşınmaz hissesinin tapuda 2 milyon TL bedelle devredilmesi durumunda, önalım hakkını kullanan paydaşın düşük tapu bedelinden yararlanarak hisseyi edinmesi tartışma konusu olabiliyordu.
7571 sayılı Kanun'un 36. maddesiyle Türk Medeni Kanunu'nun 734. maddesinin ikinci fıkrası değiştirilerek bu konuda yeni bir sistem benimsenmiştir. Yürürlükteki hükme göre dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkını kullanmak isteyen hissedar, mahkemece belirlenen rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkimin belirlediği yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmak zorundadır. Bedelin yatırılmaması hâlinde davacı adına tescil kararı verilemez. Yatırılan para ise hükmün kesinleşmesinin ardından nemalarıyla birlikte hak sahibine ödenir.
Bu değişiklik, önalım davalarının ekonomik yapısını önemli ölçüde değiştirmiştir. Artık güncel hükmün uygulandığı bir uyuşmazlıkta davacının yalnızca tapudaki düşük satış bedelini yatırarak taşınmazı elde edebileceği düşüncesi doğru değildir. Mahkeme taşınmazın niteliğini, konumunu, imar durumunu, yüzölçümünü, emsal satışlarını ve diğer değer unsurlarını inceleyerek dava konusu hissenin rayiç bedelini belirleyecektir. Bu değerlendirme gerektiğinde bilirkişi incelemesiyle gerçekleştirilecektir. Dolayısıyla dava açmadan önce taşınmazın güncel ekonomik değerinin ve ortaya çıkabilecek depo yükümlülüğünün dikkate alınması gerekmektedir.
Üstelik yeni rayiç bedel düzenlemesi yalnızca değişiklikten sonra açılmış davalarla sınırlı değildir. Türk Medeni Kanunu'na eklenen Geçici Madde 1'in ikinci fıkrası, 734. maddede yapılan değişikliğin daha önce açılmış davalar hakkında da uygulanacağını açıkça öngörmektedir. Bu nedenle önalım hakkına ilişkin geçiş hükümlerinde iki ayrı kural bulunmaktadır: Hak düşürücü sürede satış tarihi esas alınırken, rayiç bedele ilişkin yeni hüküm derdest davaları da kapsamaktadır.
Önalım davalarında üzerinde özellikle durulması gereken bir başka mesele ise taşınmazın fiilen paydaşlar arasında bölünmüş olmasıdır. Tapu sicilinde tek parsel olarak görünen bir arazi, gerçekte yıllardır hissedarların ayrı ayrı kullandığı bölümlere ayrılmış olabilir. Bir hissedar taşınmazın kuzeyindeki bölümü, diğeri güneyindeki bölümü kullanıyor; herkes kendi bölümüne yapı yapıyor, ağaç dikiyor veya tarımsal faaliyette bulunuyor olabilir. Böyle bir durumda paydaşlardan biri fiilen kullandığı bölüme karşılık gelen hissesini üçüncü kişiye sattığında, başka bir kısmı uzun yıllardır bağımsız biçimde kullanan paydaşın önalım hakkını ileri sürmesi her zaman dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabilir.
Nitekim Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2024/447 E., 2025/400 K. sayılı kararında fiilî taksim savunmasının önalım hakkına etkisi ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir. Hukuk Genel Kurulu, davacı paydaş ile payını satan kişinin taşınmazın ayrı bölümlerini kullandığı, bu kullanımın uzun süre benimsendiği ve davacı tarafından satıcının kullanımına itiraz edilmediği durumlarda, sonradan yapılan pay satışı nedeniyle önalım hakkının kullanılmasının Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesindeki dürüstlük kuralıyla bağdaşmayabileceğini kabul etmiştir. Kararda fiilî taksimden söz edilebilmesi için taşınmazdaki bütün paydaşların kendilerine ayrılmış bölümleri kullanmalarının zorunlu olmadığı da vurgulanmıştır.
Ancak tapu kaydının hisseli olması veya paydaşların taşınmazın farklı kısımlarında zaman zaman faaliyet göstermesi tek başına fiilî taksimi ispatlamaz. Yerleşik kullanım düzeninin gerçekten oluşup oluşmadığı, hangi alanların hangi paydaşlarca kullanıldığı, bu kullanımın diğer hissedarlar tarafından kabul edilip edilmediği ve satış konusu payın fiilen kullanılan bölümle bağlantısı araştırılmalıdır. Keşif, bilirkişi raporu, hava fotoğrafları, yapıların konumu, tarımsal kullanım belgeleri ve tanık anlatımları bu aşamada önem taşıyabilir.
Yargıtay 7. Hukuk Dairesinin 14 Mayıs 2026 tarihli, 2026/2615 E., 2026/2722 K. sayılı kararı da fiilî taksim savunmasının güncel uygulamada önemini koruduğunu göstermektedir. Daire, davacının ve payını satan kişilerin ayrı bölümleri kullanması durumunda önalım hakkının ileri sürülmesini dürüstlük kuralı bakımından değerlendirmiştir.
Önalım hakkının kullanılmasını engelleyen başka istisnalar da bulunmaktadır. Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinin 7571 sayılı Kanunla değiştirilen birinci fıkrasına göre cebrî artırmayla yapılan satışlarda ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında gerçekleştirilen satışlarda yasal önalım hakkı kullanılamaz. Bunun yanında önalım hakkından genel feragatin resmî şekilde yapılması ve tapu kütüğüne şerh verilmesi gerekirken, belirli bir satış için hakkı kullanmaktan vazgeçme yazılı şekilde yapılabilir. Bu iki durumun hukuki sonuçları birbirinden farklıdır.
Dava bakımından görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin uyuşmazlık söz konusu olduğundan yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Davanın, payını satan eski hissedara değil, önalım hakkına konu hisseyi devralan üçüncü kişiye karşı açılması gerekir. Davacı tarafından paylı mülkiyet ilişkisi, satış işlemi ve önalım hakkının süresinde kullanıldığı ortaya konulmalı; davalı tarafından ileri sürülen feragat, fiilî taksim veya başka hukuki itirazlar da ayrıca değerlendirilmelidir.
Önalım davasında dava konusu payın yargılama sırasında yeniden el değiştirmesi de dikkate alınması gereken bir ihtimaldir. Bu durumda sonradan gerçekleşen temlikin davanın taraflarına ve talep sonucuna etkisi incelenmeli; gerektiğinde geçici hukuki koruma tedbirleri değerlendirilmelidir. Özellikle hissenin kısa aralıklarla birden fazla kişiye devredildiği dosyalarda tapu kayıtlarının bütün işlem geçmişiyle birlikte temin edilmesi önem taşımaktadır.
Hukuki uyuşmazlığın doğru nitelendirilmesi açısından önalım hakkı ile ortaklığın giderilmesi davası arasındaki fark da göz ardı edilmemelidir. Önalım davasında amaç, üçüncü kişiye satılan belirli bir payın kanuni koşullarla önalım hakkı sahibi adına tescilini sağlamaktır. Ortaklığın giderilmesi davasında ise paylı mülkiyet ilişkisinin paylaşma veya satış suretiyle sona erdirilmesi hedeflenir. Bu iki dava birbirinin yerine geçmediği gibi, farklı hukuki sonuçlar doğurur. Yasal önalım hakkının bulunmaması, koşulları varsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulamayacağı anlamına gelmez.
Sonuç olarak paylı mülkiyete konu taşınmazda bir hissedarın payını üçüncü kişiye satması, diğer hissedarlar bakımından satışın kendiliğinden hükümsüz hâle gelmesini sağlamaz. Bununla birlikte Türk Medeni Kanunu'nun 732 ve devamı maddeleri uyarınca diğer paydaşların, kanuni şartları yerine getirerek önalım hakkını kullanmaları mümkündür. Ancak 7571 sayılı Kanunla getirilen yeni düzenleme, önalım davalarında hem hak düşürücü süreler hem de bedel yönünden önemli sonuçlar doğurmuştur. Yeni dönemde satış tarihine göre bir yıllık üst sürenin uygulanıp uygulanmayacağı, noter bildiriminin bulunup bulunmadığı, önceki satışlar bakımından geçiş hükümleri, mahkemece belirlenecek rayiç bedelin yatırılması ve taşınmazda fiilî taksim bulunup bulunmadığı birlikte değerlendirilmelidir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun fiilî taksime ilişkin yaklaşımı da göstermektedir ki önalım hakkı kanundan doğmakla birlikte sınırsız değildir; bu hakkın kullanılması da Türk Medeni Kanunu'nun 2. maddesinde yer alan dürüstlük kuralına uygun olmak zorundadır. Bir hissenin üçüncü kişiye satılmış olması önalım hakkını doğurabilir; ancak davanın kazanılması, satışın hukuki niteliğinin, sürelerin, bedelin ve taşınmazdaki fiilî kullanım düzeninin doğru tespit edilmesine bağlıdır.
