Evi Satın Aldınız Ama İçindeki Kiracı Çıkmıyor: Yeni Ev Sahibi Ne Zaman Tahliye Edebilir?
Kiracılı bir daire satın aldınız, tapu devri yapıldı ve artık taşınmazın maliki sizsiniz. Belki evi kendiniz kullanmak, belki çocuğunuzu yerleştirmek, belki de anneniz veya babanız için konut olarak kullanmak istiyorsunuz. Kiracıya “Evi satın aldım, bir ay içinde çıkmanız gerekiyor” dediğinizde ise “Benim kira sözleşmem var, çıkmıyorum” cevabını aldınız. Peki taşınmazın sahibi değiştiğinde kira sözleşmesi kendiliğinden sona erer mi, yeni malik kiracıyı hemen çıkarabilir mi, bir aylık ihtar süresi ne anlama gelir ve altı aylık süre nereden başlar?
İlk bilinmesi gereken kural şudur: Taşınmazın satılması kira sözleşmesini kendiliğinden sona erdirmez. Türk Borçlar Kanunu’nun 310. maddesine göre kira sözleşmesi kurulduktan sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur. Yani evin tapusunu aldığınız gün kiracı “eski malikin kiracısı” olarak kalmaz; kira ilişkisi kanun gereği yeni malik ile devam eder. Bu nedenle “Ben evi satın aldım, kira sözleşmesini ben imzalamadım, beni bağlamaz” şeklindeki düşünce hukuken doğru değildir.
Yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için kanunda ayrıca düzenlenmiş bir sebebe dayanması gerekir. Bu sebeplerin en önemlisi yeni malikin konut veya işyeri ihtiyacıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesine göre kiralananı sonradan edinen kişi; taşınmazı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri olarak kullanma zorunluluğu varsa, belirli şartlarla kira sözleşmesini sona erdirebilir.
Burada kanunun kullandığı ifade önemlidir: Yeni malikin yalnızca “Evi boş istiyorum” demesi yeterli değildir. Taşınmazı gerçekten kullanma zorunluluğu bulunmalıdır. Yargıtay uygulamasında bu ihtiyaç genellikle gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığı yönünden incelenir. Sırf daha yüksek kira almak, kiracıyı çıkarıp başkasına kiralamak veya taşınmazı boş hâle getirerek daha kolay satmak amacıyla ihtiyaç iddiasında bulunulması tahliye için yeterli değildir.
Örneğin yeni malik hâlen kirada oturuyor ve satın aldığı eve taşınmak istiyorsa ihtiyaç iddiası oldukça güçlü olabilir. Aynı şekilde üniversiteye başlayan çocuğunun konut ihtiyacı, yaşlı anne veya babanın yerleşme ihtiyacı ya da yeni malikin kendi işini taşınmazda yürütme zorunluluğu somut olayın özelliklerine göre tahliye sebebi oluşturabilir. Buna karşılık yeni malik zaten aynı bölgede kendisine ait, boş ve ihtiyaca uygun başka bir konutta oturuyor ancak yalnızca mevcut kiracının ödediği kira düşük olduğu için tahliye istiyorsa ihtiyaç iddiasının samimiyeti mahkemede tartışılabilir.
Yeni malik açısından en kritik süre edinme tarihinden itibaren bir aydır. TBK m.351/1’e göre yeni malik, satın aldığı taşınmazı ihtiyaç nedeniyle kullanacaksa edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde bu durumu kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Bu bildirim yapıldıktan sonra kira sözleşmesi, edinme tarihinden itibaren altı ay geçtikten sonra açılacak tahliye davasıyla sona erdirilebilir.
Buradaki “bir ay” ile “altı ay” birbirinden tamamen farklı iki süredir. Bir aylık süre, kiracıya yapılacak yazılı bildirimin süresidir. Altı aylık süre ise yeni malikin ilk seçenek kapsamında tahliye davasına gidebilmesi için beklemesi gereken dönemdir. Uygulamada en çok yapılan hata bu iki süreyi birbirine karıştırmaktır.
Örneğin tapu devri 10 Ekim 2026 tarihinde yapıldıysa yeni malik, TBK m.351/1 yolunu kullanmak istiyorsa edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini yazılı olarak bildirmelidir. Ancak bu ihtar kiracıya ulaştığı anda “yarın evi boşalt” sonucu doğmaz. Kanun yeni malike, taşınmazı edindiği tarihten itibaren altı aylık süre geçtikten sonra dava yoluna gitme hakkı tanır.
Bu nedenle “Evi bugün aldım, ihtar çektim, kiracı 30 gün içinde çıkmak zorunda” şeklindeki yaklaşım doğru değildir. Bir aylık süre kiracının tahliye süresi değil, yeni malikin bildirim süresidir.
Bildirim bakımından noter ihtarnamesi uygulamada en güvenli yöntemlerden biridir. Kanun yazılı bildirim aradığı için teorik olarak başka yazılı yöntemlerin de ispat değeri tartışılabilir; ancak özellikle bir aylık sürenin kaçırılıp kaçırılmadığının dava konusu olabileceği düşünüldüğünde noter ihtarnamesi hem içeriğin hem de tebliğ tarihinin ispatı bakımından önemli avantaj sağlar. “WhatsApp’tan söyledim” veya “Telefonla aradım” şeklindeki yöntemler böylesine kritik bir süre bakımından gereksiz ispat riski yaratır.
Yazılı bildirimin içeriği de önemlidir. İhtarnamede yalnızca “Evi boşaltın” denilmesi yerine taşınmazın yeni malik tarafından hangi ihtiyaç nedeniyle kullanılacağı açık biçimde belirtilmelidir. Kendisi için konut ihtiyacı mı vardır, çocuğu mu taşınacaktır, anne-babası mı kullanacaktır? Sonradan dava açıldığında ihtiyaç sebebinin ne olduğu ve ihtar ile dava arasındaki tutarlılık mahkemece değerlendirilebilir.
Peki yeni malik bir aylık bildirimi kaçırırsa tahliye hakkını tamamen kaybeder mi? Hayır. Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi yeni malike ikinci bir yol daha tanımaktadır. Yeni malik dilerse ihtiyaç nedeniyle kira sözleşmesini, kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir. Bu ikinci yol bakımından TBK m.351/1’deki edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim ve altı ay bekleme mekanizması aynı şekilde uygulanmaz.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin 11 Mart 2025 tarihli kararında da yeni malikin TBK m.351/2’ye dayanarak kira sözleşmesi süresinin sonunda dava açması durumunda ayrıca edinmeden itibaren bir aylık ihtar gönderilmesinin zorunlu olmadığı kabul edilmiştir. Dolayısıyla satın alma sonrası ilk ayın kaçırılmış olması her durumda yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye imkânını tamamen ortadan kaldırmaz; ancak hangi yolun ne zaman kullanılabileceği kira sözleşmesinin başlangıç ve bitiş tarihlerine göre ayrıca hesaplanmalıdır.
Bu noktada kira sözleşmesinin süresi çok önemlidir. Yeni malik evi satın aldığında kiracının elinde örneğin üç yıl önce imzalanmış ve her yıl uzamış bir konut kira sözleşmesi bulunabilir. Satış, bu sözleşmeyi yok etmez. Yeni malik sözleşmeye kanunen taraf olduğu için kira bedeli, depozito, kullanım şartları ve diğer sözleşme hükümleri kural olarak yeni malik-kiracı ilişkisi içinde devam eder.
Kiracının “Benim sözleşmem eski ev sahibiyle, yeni ev sahibine kira ödemem” deme hakkı da yoktur. Mülkiyet devrinden sonra yeni malik kira sözleşmesinin tarafı hâline gelir. Bununla birlikte kiracıya yeni malik bilgileri ve kira ödeme hesabının yazılı biçimde bildirilmesi, ileride ödeme uyuşmazlığı çıkmasını önlemek açısından son derece faydalıdır.
Yeni malik bakımından tahliye davasının en önemli maddi şartı ihtiyaçtır. Mahkeme yalnızca tapu kaydına bakıp “Bu kişi malik olmuş, kiracı çıkar” şeklinde karar vermez. İhtiyacın gerçekliği ve samimiyeti araştırılır.
Örneğin yeni malik “Ben bu eve taşınacağım” diyorsa hâlen nerede oturduğu, mevcut evinin kendisine ait olup olmadığı, mevcut konutunun ihtiyacını karşılayıp karşılamadığı ve satın alınan eve gerçekten taşınma planının bulunup bulunmadığı değerlendirilebilir. İhtiyaç iddiasının dava devam ederken de sürmesi gerekir. Dava açıldığı sırada gerçek ihtiyaç bulunup sonradan tamamen ortadan kalkarsa davanın sonucu etkilenebilir.
İhtiyacın mutlaka yeni malikin şahsına ait olması da gerekmez. Kanun yeni malikin eşini, altsoyunu ve üstsoyunu da açıkça kapsamaktadır. Yani kişinin çocuğunun, annesinin veya babasının gerçek konut ihtiyacı da tahliye sebebi olabilir. Ancak “uzak bir akrabam kullanacak” şeklindeki her ihtiyaç kanundaki kapsama girmez; maddedeki kişi grupları dikkate alınmalıdır.
Yeni malik evi yatırım amacıyla almışsa sırf malik değişikliği tahliye sebebi değildir. Bu özellikle kiracılı taşınmaz satın alan yatırımcıların bilmesi gereken temel kuraldır. Kiracı taşınmazın satılması nedeniyle kira sözleşmesini kaybetmez. Yeni malik ya TBK m.351’deki gerçek ihtiyaç yolunu ya da kiracıdan kaynaklanan başka yasal tahliye sebeplerinden birini kullanmalıdır.
Örneğin kiracının geçerli bir tahliye taahhüdü varsa, kira bedellerini ödemiyorsa veya TBK m.352 kapsamında iki haklı ihtar şartları oluşmuşsa bunlar yeni malikin ihtiyacından bağımsız tahliye sebepleridir. Yeni malik, mülkiyetin devriyle kira sözleşmesinin tarafı hâline geldiği için şartları varsa bu haklardan da yararlanabilir. Ancak her tahliye sebebinin kendi süre ve koşulları vardır; birbirinin yerine kullanılamaz.
“Tapuda kiracılı olduğunu bilmiyordum” savunması da kira sözleşmesini ortadan kaldırmaz. Kiralananın el değiştirmesiyle yeni malik sözleşmenin tarafı olur. Bu nedenle yatırım amacıyla konut satın alacak kişinin satıştan önce yalnızca tapu kaydını değil, taşınmazın fiilî kullanım durumunu ve mevcut kira sözleşmesini de incelemesi önemlidir.
Satın alma aşamasında satıcının “Kiracı zaten gelecek ay çıkacak” sözüne güvenmek de risklidir. Eğer kiracının imzaladığı hukuken geçerli bir tahliye taahhüdü veya kesinleşmiş tahliye süreci yoksa satıcının sözlü beyanı kiracıyı bağlamaz. Bu nedenle kiracılı taşınmaz alınırken kira sözleşmesinin ve varsa tahliye taahhüdünün görülmesi gerekir.
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açmadan önce zorunlu arabuluculuk sürecini de dikkate almak zorundadır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesine göre kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda, ilamsız icra yoluyla tahliyeye ilişkin özel istisna dışında, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu sistem 1 Eylül 2023’ten beri uygulanmaktadır.
Dolayısıyla ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında doğrudan sulh hukuk mahkemesine dava dilekçesi vermek doğru değildir. Önce arabuluculuk süreci yürütülmeli, anlaşma sağlanamazsa son tutanakla dava açılmalıdır. Arabulucuya hiç başvurulmadan dava açılırsa dava şartı yokluğu problemi ortaya çıkar.
Yeni malikin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Davada taşınmazın yeni malik tarafından edinildiği tarih, kira sözleşmesi, ihtarname, tebliğ bilgileri ve ihtiyaç iddiasını destekleyen belgeler önem taşır.
Örneğin yeni malik kendisinin kirada oturduğunu ileri sürüyorsa mevcut kira sözleşmesini sunabilir. Çocuğunun başka şehirden taşınacağı belirtiliyorsa eğitim veya çalışma durumuna ilişkin belgeler dosyada önem kazanabilir. Anne veya babanın konut ihtiyacı ileri sürülüyorsa onların mevcut yaşam koşulları araştırılabilir.
Mahkeme, ihtiyacın samimi olup olmadığını yalnızca tarafların beyanına göre değil, olayın bütün şartlarına göre değerlendirir. Yeni malikin dava açtıktan hemen sonra taşınmazı satışa çıkarması, başka bir kiracıyla daha yüksek bedelden görüşmesi veya ihtiyaç iddiasıyla çelişen davranışlarda bulunması davanın samimiyet değerlendirmesini etkileyebilir.
Tahliye kararının alınması da kiracının aynı gün zorla evden çıkarılabileceği anlamına gelmez. Kararın niteliğine ve dosyanın aşamasına göre icra süreci yürütülür. Ev sahibinin kendi başına kapıyı açması, kilidi değiştirmesi, elektrik veya suyu kestirmesi hukuken son derece risklidir.
Yeni malik “Ev benim, istediğim zaman girerim” diyemez. Taşınmaz kira ilişkisi kapsamında kiracının kullanımındayken kiracının konut dokunulmazlığı ve zilyetliği korunur. Ev sahibinin yedek anahtarla izinsiz girmesi ayrı hukuki ve hatta ceza hukuku sorunlarına yol açabilir.
Kiracıyı çıkarmak amacıyla baskı kurmak, elektriği kestirmek, kapının kilidini değiştirmek veya eşyalarını dışarı çıkarmak da hukuki tahliye yöntemi değildir. Yeni malikin elinde güçlü bir ihtiyaç sebebi olsa bile kanundaki bildirim, arabuluculuk, dava ve gerektiğinde icra yolunu takip etmesi gerekir.
Peki kiracı kendi isteğiyle altı ay dolmadan çıkarsa ne olur? Tarafların anlaşmasına engel yoktur. Yeni malik ve kiracı arabuluculukta veya doğrudan kendi aralarında belirli bir tahliye tarihi konusunda anlaşabilir. Böyle bir durumda uzun dava sürecine ihtiyaç kalmayabilir. Ancak yapılacak anlaşmanın yazılı ve açık olması, anahtar teslim tarihinin ayrıca belgelenmesi ileride uyuşmazlığı önler.
Kiracı açısından da önemli bir güvence vardır: Yeni malik “İhtiyacım var” diyerek tahliyeyi sağladıktan sonra taşınmazı dilediği gibi hemen başka bir kişiye kiralayamaz. Türk Borçlar Kanunu’nun 355. maddesine göre kiraya veren gereksinim amacıyla taşınmazın boşaltılmasını sağladığında, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu kurala aykırı davranılırsa eski kiracı, son kira yılında ödenen bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat talep edebilir.
Bu düzenleme, ihtiyaç iddiasının gerçek olması gerektiğini gösteren en önemli güvencelerden biridir. Ev sahibi “Oğlum oturacak” diyerek kiracıyı çıkarıp bir ay sonra evi iki kat kira bedeliyle başka kişiye kiralarsa yalnızca etik bir sorun değil, TBK m.355 kapsamında hukuki sorumluluk doğabilir.
Ancak üç yıllık yasak her durumda taşınmazın hiçbir biçimde kullanılamayacağı anlamına gelmez. Kanun haklı sebep bulunması hâlini ayrıca saklı tutmaktadır. Örneğin ihtiyacı olan kişinin beklenmedik biçimde başka şehre tayin olması gibi sonradan ortaya çıkan ciddi bir durum somut olayda haklı sebep olarak değerlendirilebilir. Bunun bulunup bulunmadığı yine olayın şartlarına göre belirlenir.
Bir diğer önemli nokta, ihtiyaç nedeniyle tahliye ile kira bedelinin düşük olması meselesinin birbirinden ayrılmasıdır. Yeni malik taşınmazı çok düşük kira bedeliyle devralmış olabilir. Ancak “Piyasa 40.000 TL, kiracı 8.000 TL ödüyor” tek başına ihtiyaç nedeniyle tahliye sebebi değildir. Kira bedelinin artırılması veya tespiti için kanunda ayrı hukuki yollar vardır. Tahliye davasında sahte ihtiyaç yaratılarak kira artış kuralları dolanılamaz.
Kiracının uzun yıllardır evde oturuyor olması da yeni malikin gerçek ihtiyacı varsa tahliyeyi sonsuza kadar engellemez. Buna karşılık “10 yıldır kiracı, artık çıkması gerekir” düşüncesi de tek başına TBK m.351 kapsamında ihtiyaç sebebi oluşturmaz. Konut ve çatılı işyeri kiralarında on yıllık uzama süresine ilişkin TBK m.347 sistemi farklı bir tahliye rejimidir ve yeni malikin ihtiyaç hükümleriyle karıştırılmamalıdır.
Satın alınan taşınmazda birden fazla kiracı veya alt kiracı bulunuyorsa da sözleşme ilişkileri dikkatle incelenmelidir. Tapuda tek malik olmak, binadaki tüm fiilî kullanıcıların aynı hukuki statüde olduğu anlamına gelmez. Ana kiracı, alt kiracı ve kullanım hakkı bulunan diğer kişiler bakımından davanın tarafları doğru belirlenmelidir.
Kiracının kira sözleşmesi yazılı değilse de kira ilişkisinin hiç bulunmadığı varsayılamaz. Kira sözleşmesi konut kiralarında kural olarak yazılı şekle bağlı değildir. Banka ödemeleri, mesajlar ve tarafların davranışları kira ilişkisinin varlığını gösterebilir. Yeni malik “Elinde yazılı sözleşme yok, seni hemen çıkarırım” diyemez.
Yeni malik açısından satış tarihinin tespitinde tapudaki mülkiyet edinim tarihi belirleyicidir. Bir aylık bildirim süresi açısından emlakçıyla yapılan satış protokolü, kapora tarihi veya tapu randevu tarihi değil, taşınmazın edinildiği tarih esas alınır. Bu nedenle tapu devri yapılır yapılmaz süre hesabı yapılmalı ve ihtiyaç mevcutsa yazılı bildirim geciktirilmemelidir.
Aynı şekilde ihtarname son güne bırakılmamalıdır. Bildirimin bir aylık süre içinde kiracıya ulaşması konusunda ortaya çıkabilecek tebligat tartışmaları ciddi hak kaybına yol açabilir. Yeni malik taşınmazı satın almadan önce dava stratejisini belirlediyse, tapu devrinin hemen ardından ihtar sürecini başlatması en güvenli yöntemdir.
Yeni malik bir aylık ihtarı zamanında gönderdiği hâlde altı ay geçer geçmez dava açmak zorunda olduğu şeklinde de katı bir sonuç çıkarılmamalıdır. Yargıtay’ın 2025 tarihli güncel kararlarında, TBK m.351/1 kapsamında zamanında bildirim yapıldıktan sonra altı aylık sürenin dolmasının dava hakkını anında ortadan kaldırmadığı ve süre hesabının kira dönemleriyle birlikte değerlendirilmesi gerektiği vurgulanmıştır.
Ancak bu alan süreler bakımından teknik olduğu için “bir yıl sonra da açarım” şeklinde beklemek ciddi risk taşır. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi, süresi, edinme tarihi, ihtarın tebliğ tarihi ve arabuluculuk süreci birlikte hesaplanmalıdır.
Yeni malik açısından başka bir seçenek de sözleşme süresinin sonunu beklemektir. TBK m.351/2 açıkça, yeni malikin gereksinim nedeniyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını kira sözleşmesi süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla kullanabileceğini düzenler. Bu yol bazı dosyalarda altı aylık seçenekten daha hızlı olabilir.
Örneğin taşınmazı kira döneminin bitimine yalnızca iki ay kala satın aldıysanız, altı aylık yolu beklemek yerine sözleşmenin bitiminden sonraki bir aylık dava süresini kullanmak daha uygun olabilir. Hangi yolun daha avantajlı olduğu edinme ve sözleşme tarihleri karşılaştırılarak belirlenmelidir.
Bu nedenle kiracılı ev satın almadan önce yalnızca “Kiracı ne kadar kira ödüyor?” sorusu sorulmamalıdır. Kira sözleşmesi ne zaman başladı, süresi nedir, tahliye taahhüdü var mı, kiracı ne zamandır taşınmazda, ihtiyaç nedeniyle hangi tahliye yolu ne zaman kullanılabilir? Bunların tamamı satın alma kararının ekonomik değerini etkiler.
Bir yatırımcı kiracılı evi alıp ertesi ay boş olarak satabileceğini düşünüyorsa ciddi yanılgıya düşebilir. Aynı şekilde kendi oturacağı evi alan kişi de “Altı ay sonra kesin çıkar” şeklinde sonuç garantisi olduğunu düşünmemelidir. Altı ay yalnızca kanundaki usul süresidir; kiracı çıkmazsa arabuluculuk, dava ve icra süreçlerinin tamamlanması gerekir. Mahkemenin ihtiyaç iddiasını kabul edip etmeyeceği de dosyanın delillerine bağlıdır.
Kiracı açısından da “Ev satıldı ama benim hiçbir şey yapmama gerek yok” düşüncesi doğru değildir. Yeni malik yazılı ihtar gönderdiğinde içeriği ve tarihleri dikkatle kontrol edilmeli, gerçekten ihtiyaç bulunmadığı düşünülüyorsa buna ilişkin deliller korunmalıdır. Örneğin evin yeniden kiraya verilmek üzere ilan edildiğine dair kayıtlar ihtiyaç iddiasının samimiyeti bakımından önem kazanabilir.
Kiracı yeni malik ile anlaşarak çıkacaksa anahtar teslimi mutlaka belgelenmelidir. “Ben üç ay önce çıktım” tartışmalarının önüne geçmek için anahtar teslim tutanağı düzenlenmeli, varsa depozitonun iadesi ve son kira/aidat borçları aynı belgede açıklığa kavuşturulmalıdır.
Depozito konusu da mülkiyet değişikliğinde sıkça karşımıza çıkar. Yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olurken önceki malike verilen güvence bedelinin akıbeti ayrı uyuşmazlık yaratabilir. Bu nedenle taşınmaz satın alınırken satıcı ile kiracı arasındaki depozito miktarı ve bunun yeni malike devredilip devredilmediği satış sözleşmesinde açık biçimde düzenlenmelidir.
Tahliye davası sonuçlandıktan ve kiracı ihtiyaç gerekçesiyle çıktıktan sonra yeni malik gerçekten ileri sürdüğü ihtiyaca uygun davranmalıdır. Üç yıllık yeniden kiralama yasağı nedeniyle, sırf daha yüksek kira almak amacıyla tahliye sağlanması mali açıdan ağır sonuç doğurabilir. Kanun, kiracının en az son kira yılındaki bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat isteyebilmesini öngörmektedir.
Örneğin kiracı tahliye öncesinde aylık 15.000 TL ödüyorsa ve yeni malik ihtiyaç iddiasıyla tahliyeden sonra haklı bir sebep olmaksızın evi başkasına kiralarsa, kanundaki asgari tazminat hesabı son kira yılında ödenen toplam bir yıllık kira bedelinin altına düşemez. Somut olayda daha yüksek zararın ispatı ve diğer talepler ayrıca değerlendirilebilir.
Bu hüküm hem yeni malik hem kiracı için önemli bir mesaj taşır: İhtiyaç nedeniyle tahliye bir “kiracıyı değiştirme yöntemi” değildir. Gerçek kullanım ihtiyacına dayanan istisnai bir tahliye yoludur.
Sonuç olarak kiracılı bir taşınmaz satın aldığınızda tapu size geçer ama kira sözleşmesi ortadan kalkmaz. Türk Borçlar Kanunu m.310 gereğince mevcut kira ilişkisinin yeni tarafı siz olursunuz. Kiralananı kendiniz, eşiniz, çocuğunuz, anne-babanız veya kanunun kapsadığı başka bir kişi için gerçekten kullanma zorunluluğunuz varsa TBK m.351 size özel tahliye hakkı verir.
İlk yol, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde yazılı bildirim yapmak ve edinmeden altı ay geçtikten sonra ihtiyaç nedeniyle tahliye sürecini dava yoluyla yürütmektir. İkinci yol ise kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde dava açmaktır. Hangi yolun daha hızlı olduğu, taşınmazı satın aldığınız gün ile kira sözleşmesinin bitiş tarihi arasındaki ilişkiye göre değişebilir.
Ancak dava açılmadan önce kira uyuşmazlıklarında zorunlu arabuluculuk şartı unutulmamalıdır. Kiracı mahkeme kararı ve gerektiğinde icra süreci olmadan zorla çıkarılamaz; kilit değiştirme, eve izinsiz girme veya elektriği kestirme gibi yöntemler hukuki tahliye yolu değildir.
Ve en önemlisi, ihtiyaç gerekçesiyle tahliye sağlandıktan sonra yeni malik haklı sebep olmaksızın evi üç yıl boyunca başka bir kişiye kiralayamaz. Aksi hâlde eski kiracının en az bir yıllık kira bedeli tutarında tazminat talebi gündeme gelebilir.
Bu nedenle kiracılı ev satın alırken sorulması gereken soru yalnızca “Kiracı çıkar mı?” değildir. Doğru soru şudur: “Ben bu taşınmazı hangi hukuki sebebe dayanarak, hangi tarihte ve hangi usulle boş olarak kullanabilirim?”
