Babanız Sağlığında Bütün Mallarını Bir Çocuğuna Devretti: Diğer Mirasçılar Tapuları Geri Alabilir mi?
Babanızın veya annenizin sağlığında sahip olduğu evleri, arsaları ve diğer taşınmazları çocuklarından yalnızca birine devrettiğini düşünün. Tapu kayıtlarında işlemler satış olarak gösterilmiş; ancak taşınmazları devralan kardeşinizin bu bedelleri ödeyecek ekonomik gücü bulunmadığı gibi miras bırakanın hesabına herhangi bir para da gönderilmemiş olabilir. Miras bırakanın ölümünden sonra diğer çocuklar, aile malvarlığının neredeyse tamamının tek bir kardeşin üzerinde olduğunu öğrenmektedir. Böyle bir durumda tapuda satış yapılmış olması, diğer mirasçıların haklarını tamamen ortadan kaldırır mı? Gerçekte bağışlanan ancak satış gibi gösterilen taşınmazların tapusu iptal ettirilebilir mi? Miras bırakanın diğer çocuklarını mirastan mahrum bırakma amacı hangi delillerle ispatlanabilir? Özellikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2024 ve 2025 tarihli kararları ile Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20 Nisan 2026 tarihli kararı, muris muvazaası olarak bilinen bu uyuşmazlığın çözümünde yalnızca tapudaki işlemin değil, miras bırakanın gerçek iradesinin belirlenmesinin zorunlu olduğunu göstermektedir.
Türk hukukunda kişinin sağlığında malvarlığı üzerinde tasarrufta bulunması kural olarak serbesttir. Bir kimse taşınmazını çocuklarından birine satabilir, belirli şartlarla bağışlayabilir veya kendisine bakılması karşılığında devredebilir. Mirasçıların gelecekte miras elde etme beklentileri, miras bırakanın sağlığında gerçekleştirdiği bütün tasarrufların geçersiz sayılmasını gerektirmez. Bununla birlikte bu serbesti sınırsız değildir. Özellikle gerçekte bağışlanmak istenen bir taşınmazın diğer mirasçıların miras hakkını bertaraf etmek amacıyla tapuda satış olarak gösterilmesi durumunda, görünürdeki işlem ile tarafların gerçek iradesi arasında hukuki uyuşmazlık ortaya çıkar. Öğretide ve Yargıtay uygulamasında bu durum muris muvazaası, diğer adıyla miras bırakan muvazaası olarak nitelendirilmektedir.
Muris muvazaasının hukuki temeli, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesinde düzenlenen gerçek ve ortak iradenin esas alınması ilkesi ile Yargıtay İçtihadı Birleştirme Büyük Genel Kurulunun 01.04.1974 tarihli, 1974/1 E., 1974/2 K. sayılı kararına dayanmaktadır. Anılan İçtihadı Birleştirme Kararında, miras bırakanın mirasçısını miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla gerçekte bağışlamak istediği tapulu taşınmazı tapuda satış gibi göstermesi hâlinde, miras hakkı ihlal edilen mirasçıların muvazaa nedeniyle tapu iptal ve tescil davası açabilecekleri kabul edilmiştir. Bu dava hakkı yalnızca saklı pay sahibi mirasçılara özgülenmemiş; miras hakkı zedelenen diğer mirasçılar bakımından da tanınmıştır.
Ancak miras bırakanın taşınmazını çocuklarından birine devretmiş olması, tek başına muris muvazaasının varlığını göstermez. Bir baba, ekonomik olarak zor durumda bulunduğu için çocuğuna gerçekten taşınmaz satmış olabilir. Aynı şekilde yaşlılık döneminde kendisine uzun yıllar bakan çocuğuna, yerine getirilen bakım ve hizmetlerin karşılığı olarak taşınmaz devretmesi de mümkündür. Bu nedenle muvazaanın kabulü için yalnızca mirasçılar arasında eşitsiz bir sonuç meydana gelmiş olması değil, miras bırakanın gerçek amacının diğer mirasçılardan mal kaçırmak olduğunun ortaya konulması gerekmektedir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2022/1099 E., 2024/355 K. sayılı kararında muris muvazaasının hukuki yapısı ayrıntılı biçimde açıklanmıştır. Hukuk Genel Kurulu, miras bırakanın gerçekte taşınmazı bağışlamak istediği hâlde tapuda satış veya ölünceye kadar bakma sözleşmesi görünümü oluşturabileceğini; ancak muvazaayı diğer nispi muvazaa türlerinden ayıran esas unsurun mirasçılardan mal kaçırma amacı olduğunu vurgulamıştır. Dolayısıyla uyuşmazlıkta tarafların gerçek iradesi ve temlikin gerçekleştiği dönemdeki koşullar belirleyici niteliktedir.
Örneğin miras bırakanın dört çocuğunun bulunduğu ve üç ayrı taşınmazının tamamını ölümünden kısa süre önce yalnızca en küçük oğluna sattığı varsayılsın. Tapuda satış bedelleri taşınmazların gerçek değerinin çok altında gösterilmiş, alıcının düzenli geliri bulunmamış ve miras bırakanın herhangi bir para ihtiyacı olmamışsa bu olgular muvazaa iddiasını destekleyebilir. Ancak aynı olayda devralan çocuğun yıllarca miras bırakanın bakımını üstlendiği, sağlık giderlerini karşıladığı veya geçmişten gelen gerçek bir borç ilişkisi bulunduğu anlaşılırsa yapılan devrin hukuki niteliği farklı değerlendirilebilir. Bu nedenle mahkeme yalnızca taşınmazların tek çocuğa bırakılmasına değil, bunun hangi nedenle gerçekleştirildiğine bakmalıdır.
Muris muvazaası davalarında en sık tartışılan delillerden biri satış bedelidir. Tapuda gösterilen bedelin gerçek piyasa değerinin çok altında olması, görünürdeki satışın gerçekte bağış amacı taşıdığı yönünde önemli bir emare oluşturabilir. Ancak düşük satış bedeli tek başına muvazaanın kesin ispatı değildir. Taraflar arasındaki ekonomik ilişkiler, satış bedelinin gerçekten ödenip ödenmediği ve taşınmazın devredildiği tarihteki koşullar birlikte incelenmelidir. Özellikle yıllar önce yapılan satışlarda bugünkü taşınmaz değeriyle tapudaki eski satış bedelinin doğrudan karşılaştırılması hatalı sonuçlara yol açabilir. Değerlendirmede temlik tarihindeki rayiç değer esas alınmalıdır.
Satış bedelinin ödenmesi de tek başına işlemin gerçek satış olduğunu kesin biçimde göstermeyebilir. Banka yoluyla yapılan para transferinin kaynağı, aktarımın hangi nedenle gerçekleştirildiği ve bedelin yeniden devralan kişiye dönüp dönmediği gibi olgular araştırılabilir. Buna karşılık bedelin banka yerine nakit ödenmiş olması da her olayda satışın muvazaalı olduğunu göstermez. İspat bakımından önemli olan, taşınmaz devrinin gerçekte bedel karşılığında gerçekleştirilip gerçekleştirilmediğinin diğer delillerle birlikte belirlenmesidir.
Devralan çocuğun ekonomik gücü ise muvazaa iddiasının değerlendirilmesinde önemlidir. Örneğin satış tarihinde herhangi bir işi, birikimi veya geliri bulunmayan kişinin yüksek değerli birkaç taşınmazı aynı anda satın almış görünmesi, satışın gerçekliği konusunda açıklama gerektiren bir olgudur. Bununla birlikte devralanın kredi kullanmış, üçüncü kişilerden borç almış veya daha önceki tasarruflarını satışta değerlendirmiş olması mümkündür. Bu nedenle ekonomik güç incelemesi yalnızca kişinin maaşının bulunup bulunmadığıyla sınırlandırılmamalı; ödeme gücünü ortaya koyabilecek tüm maddi veriler değerlendirilmelidir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2024/800 E., 2025/753 K. sayılı kararında da muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil ile bedel talebi kapsamında, görünürdeki işlemin gerçek iradeyi yansıtıp yansıtmadığı ve Türk Borçlar Kanunu'nun 19. maddesiyle Yargıtay'ın 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararının uygulanması ayrıntılı biçimde değerlendirilmiştir. Bu karar, muris muvazaasında görünürdeki sözleşmenin niteliği ile gizlenen gerçek hukuki ilişkinin birbirinden ayrılmasının önemini sürdürdüğünü göstermektedir.
Burada bakım borcunun yerine getirilip getirilmediği değerlendirilirken yalnızca miras bırakanın hastaneye götürülmesi veya yemek ihtiyacının karşılanması gibi tekil davranışlara bakılması yeterli değildir. Bakımın süresi, kapsamı, ekonomik değeri, taraflar arasındaki yaşam ilişkisi, miras bırakanın yaşı ve sağlık durumu, devredilen malvarlığının toplam değeri ile bakım yükümlülüğü arasındaki denge birlikte incelenmelidir. Özellikle diğer mirasçılardan birini mirastan mahrum bırakma iradesinin bulunup bulunmadığı, bakımın gerçek bir karşılık oluşturup oluşturmadığıyla birlikte değerlendirilmelidir.
Bu konuda oldukça güncel olan Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.04.2026 tarihli, 2025/4806 E., 2026/3175 K. sayılı kararı dikkat çekmektedir. Karara konu olayda miras bırakanın taşınmazlarını devralan çocuğun, uzun yıllar boyunca miras bırakanın maddi ve manevi ihtiyaçlarını karşıladığı, bakımını üstlendiği ve önemli ölçüde destek sağladığı ileri sürülmüştür. İlk derece mahkemesi, devrin mirasçılardan mal kaçırma amacıyla değil bakım, emek ve minnet duygusunun karşılığı olarak gerçekleştirildiği gerekçesiyle muris muvazaası ve terditli tenkis taleplerini reddetmiştir. Bölge adliye mahkemesi de miras bırakanın diğer mirasçıları mirastan mahrum bırakma kastının ispatlanamadığını değerlendirerek kararı uygun bulmuştur. Yargıtay 1. Hukuk Dairesi, temyiz incelemesinde kararı onamıştır.
Miras bırakanın satış tarihinde sağlıklı olması veya ekonomik açıdan zor durumda bulunmaması da tek başına muvazaa sonucuna götürmez. Kişi kendi taşınmazını yatırım amacıyla satabilir, başka bir taşınmaz satın almak isteyebilir veya parasal ihtiyaçları bulunabilir. Öte yandan miras bırakanın ölümünden kısa süre önce malvarlığının neredeyse tamamını tek çocuğuna devretmesi, diğer çocuklarıyla ciddi husumet yaşaması ve bedel ödenmemesi gibi olgular bir araya geldiğinde mal kaçırma iddiası güçlenebilir. Bu nedenle muvazaanın değerlendirilmesinde delillerin birbirinden kopuk değil, bütüncül biçimde incelenmesi gerekir.
Bir başka önemli husus, miras bırakanın sağlığında yaptığı gerçek bağışlarla görünürde satış şeklinde yapılan bağışların birbirinden ayrılmasıdır. Miras bırakanın tapuda açıkça bağış işlemi gerçekleştirmesi, her durumda 1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı kapsamındaki muris muvazaası davasına konu olmaz. Çünkü muris muvazaasında temel mesele, gerçekte bağışlanmak istenen taşınmazın satış veya benzeri başka bir işlem görünümü altında devredilmesidir. Açık ve hukuken geçerli bağışlarda ise saklı payların ihlali, denkleştirme ve tenkis hükümleri gündeme gelebilir.
Bu ayrım özellikle dava türünün belirlenmesinde önem taşır. Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında amaç, geçersiz görünürdeki işleme dayanılarak oluşturulan tapu kaydının düzeltilmesidir. Tenkis davasında ise esas olarak hukuken geçerli olan ancak miras bırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşarak saklı payları zedeleyen kazandırmaların kanuni ölçüler içinde azaltılması istenmektedir. Dolayısıyla muris muvazaası ile tenkis aynı hukuki kurum değildir. İlkinde işlemin geçersizliği, ikincisinde ise geçerli kazandırmanın saklı payı aşan bölümünün giderilmesi söz konusudur.
Türk Medeni Kanunu'nun 560. maddesi uyarınca saklı paylarının karşılığını alamayan mirasçılar, miras bırakanın tasarruf edebileceği kısmı aşan kazandırmaların tenkisini isteyebilir. Saklı paylı mirasçılar Türk Medeni Kanunu'nun 505 ve 506. maddeleri çerçevesinde belirlenir. Altsoy, anne ve baba ile sağ kalan eş bakımından kanundaki saklı pay oranları dikkate alınır. Bununla birlikte anne ve babanın saklı pay hakkı bulunması, her olayda mirasçı oldukları anlamına gelmez; mirasçılık sırası ve somut mirasçılık durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Kardeşler ise mevcut düzenlemede saklı pay sahibi değildir.
Miras bırakanın sağlığında taşınmazlarını çocuklarından birine devretmesi hâlinde diğer çocukların hemen muris muvazaası davası açıp açamayacakları da ayrıca değerlendirilmelidir. Muris muvazaasına dayanan mirasçılık hakkının ihlali iddiası, kural olarak mirasın açılmasıyla yani miras bırakanın ölümüyle birlikte dava konusu yapılabilir. Çünkü miras bırakan hayatta iken çocuklarının onun malvarlığı üzerinde doğmuş bir miras hakkı bulunmamaktadır. Bu nedenle gelecekteki miras beklentisi, miras bırakanın sağlığında gerçekleştirdiği tasarrufların mirasçılar tarafından her durumda iptal ettirilmesini sağlamaz.
Miras bırakanın ölümünden sonra açılacak davada ise yalnızca dava konusu taşınmazın güncel tapu kaydının temin edilmesi yeterli değildir. Tapunun ilk ediniminden başlayarak bütün devir işlemleri, satış tarihleri, bedeller, devralan kişilerin kimlikleri, sonraki el değiştirmeler ve varsa taşınmaz üzerindeki ayni haklar araştırılmalıdır. Özellikle aynı aile içinde kısa sürelerle yapılan zincirleme satışlar, muvazaa iddiasının niteliğini değiştirebilir.
Taşınmazın devralan çocuk tarafından üçüncü kişiye satılmış olması, davanın sonucunu etkileyebilecek önemli bir diğer ihtimaldir. Türk Medeni Kanunu'nun 1023. maddesi, tapu kütüğündeki tescile iyi niyetle dayanarak ayni hak kazanan üçüncü kişilerin kazanımlarını korumaktadır. Bu nedenle muvazaalı işlemle taşınmazı devraldığı ileri sürülen kardeşin daha sonra taşınmazı gerçekten iyi niyetli üçüncü kişiye satmış olması hâlinde, sonraki kişinin mülkiyet hakkının korunması gündeme gelebilir. Buna karşılık sonraki alıcı da muvazaalı işlemi biliyor veya bilmesi gerekiyorsa tapu siciline güven korumasından yararlanıp yararlanamayacağı ayrıca incelenir.
Örneğin miras bırakan taşınmazını gerçekte bağışladığı hâlde satış gibi göstererek oğluna devretmiş, oğul da taşınmazı kısa süre sonra kendi eşine veya yakın arkadaşına sembolik bedelle satmış olabilir. Bu durumda ikinci devrin gerçekliği ve sonraki alıcının iyi niyeti araştırılmalıdır. Ancak yalnızca akrabalık veya yakın arkadaşlık ilişkisi bulunması, kötü niyetin kesin ispatı sayılmamalıdır. Tapu devirleri, bedel hareketleri, tarafların ekonomik ilişkileri ve olayın bütün koşulları birlikte değerlendirilmelidir.
Muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davasında görevli mahkeme kural olarak asliye hukuk mahkemesidir. Taşınmazın aynına ilişkin uyuşmazlıklarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkisi gündeme gelir. Davanın, tapuda malik görünen kişi veya kişilere yöneltilmesi; talep sonucunun davacının miras payı ve tarafların mirasçılık sıfatları dikkate alınarak kurulması gerekir. Özellikle birden fazla mirasçının bulunduğu olaylarda elbirliği mülkiyeti, miras payı ve dava konusu taşınmazın hangi şekilde tescil edileceği hususları dava dilekçesinde doğru belirlenmelidir.
Taşınmazın dava sırasında yeniden devredilme ihtimali varsa Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 389 ve devamı maddeleri kapsamında ihtiyati tedbir talebi gündeme gelebilir. Mahkeme, somut olayda yaklaşık ispat ve diğer kanuni koşulları değerlendirerek taşınmazın üçüncü kişilere devrini önleyici geçici hukuki koruma sağlayabilir. Ancak tapuya ihtiyati tedbir konulması, muvazaanın ispatlandığı veya davanın kesin olarak kazanıldığı anlamına gelmez. Tedbirin amacı, yargılama sonunda verilecek kararın etkisiz kalmasını önlemektir.
Muris muvazaası davalarında tarafların aile içi ilişkileri de önem taşımakla birlikte bu ilişkilerin tek başına belirleyici kabul edilmesi doğru değildir. Miras bırakanın çocuklarından biriyle iyi, diğeriyle kötü ilişki içinde bulunması, taşınmazın mutlaka mirastan mal kaçırma kastıyla devredildiğini göstermez. Aynı şekilde taraflar arasında görünürde herhangi bir husumet bulunmaması da muvazaayı kesin olarak ortadan kaldırmaz. Miras bırakanın neden bu tasarrufu gerçekleştirdiği, hangi çocuğa ne tür kazandırmalar yaptığı ve malvarlığının kalan kısmının ne olduğu birlikte incelenmelidir.
Özellikle miras bırakanın bütün malvarlığını tek çocuğuna devretmesi ile birkaç taşınmazından yalnızca birini devretmesi arasında önemli fark bulunmaktadır. Ancak bütün malvarlığının devredilmiş olması da muvazaanın otomatik olarak kabul edileceği anlamına gelmez. Yapılan işlemin ekonomik karşılığı ve miras bırakanın gerçek iradesi yine araştırılmalıdır. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20 Nisan 2026 tarihli kararında bakım ve emek karşılığı yapılan temlikin geçerli kabul edilmesi, bu değerlendirmenin somut deliller üzerinden yapılması gerektiğini açıkça göstermektedir.
Öte yandan görünürde satış sözleşmesi bulunmasına rağmen devralan çocuğun bedel ödememiş olması, miras bırakanın satıştan sonra da taşınmazı kullanmaya devam etmesi ve devrin diğer mirasçılardan gizlenmesi gibi olgular birlikte ortaya çıkıyorsa muvazaa iddiası güçlenebilir. Ancak taşınmazın miras bırakan tarafından kullanılmaya devam edilmesi de tek başına kesin delil değildir. Taraflar arasında kira, kullanım izni veya intifa hakkı gibi farklı hukuki ilişkiler bulunabilir. Bu nedenle somut vakıaların her biri gerçek iradenin belirlenmesine katkıda bulunan delil olarak değerlendirilmelidir.
Muris muvazaası ile mirasta denkleştirme kurumunun da birbirinden ayrılması gerekir. Türk Medeni Kanunu'nun 669 ve devamı maddelerinde düzenlenen mirasta denkleştirme, miras bırakanın sağlığında mirasçılara yaptığı belirli karşılıksız kazandırmaların miras paylaşımında hesaba katılmasını amaçlamaktadır. Özellikle altsoya yapılan karşılıksız kazandırmaların denkleştirmeye tabi olup olmayacağı, kazandırmanın amacı ve miras bırakanın iradesi dikkate alınarak belirlenir. Ancak denkleştirme, muris muvazaasında olduğu gibi görünürdeki satışın geçersizliği nedeniyle tapu iptalini hedefleyen aynı hukuki kurum değildir.
Bu nedenle miras bırakanın bir çocuğuna gerçekten bağış yaptığı, başka bir çocuğuna ise farklı malvarlığı kazandırdığı olaylarda, muris muvazaası, denkleştirme ve tenkis hükümlerinden hangisinin uygulanacağı ayrı ayrı değerlendirilmelidir. Hatalı hukuki nitelendirme, yalnızca dava sonucunu değil, taraf teşkilini, ispat yükünü, talep sonucunu ve hak düşürücü süreleri de etkileyebilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2024 ve 2025 tarihli kararları ile Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 2026 tarihli kararı birlikte değerlendirildiğinde, miras bırakan tarafından yapılan taşınmaz devrinde tek başına sonuç doğuran bir olgu bulunmadığı görülmektedir. Satış bedelinin düşüklüğü, devralan çocuğun ekonomik durumu, diğer mirasçılarla ilişkiler, bakım hizmetleri, miras bırakanın ihtiyaçları ve devirden sonraki kullanım düzeni bir arada değerlendirilmektedir. Muris muvazaasının özü, miras bırakanın gerçekten satış mı yapmak istediği, yoksa diğer mirasçıları miras hakkından yoksun bırakmak amacıyla bağışı satış görünümü altında mı gerçekleştirdiği sorusunda toplanmaktadır.
Sonuç olarak miras bırakanın sağlığında bütün taşınmazlarını çocuklarından yalnızca birine devretmiş olması, diğer mirasçıların tapuları mutlaka geri alabileceği anlamına gelmez. Ancak gerçekte bağışlanmak istenen taşınmazların mirastan mal kaçırma amacıyla satış gibi gösterildiğinin ispatlanması hâlinde, 01.04.1974 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı doğrultusunda muris muvazaasına dayalı tapu iptal ve tescil davası açılabilir. Bu dava yalnızca saklı pay sahibi mirasçılara özgü değildir. Buna karşılık gerçek satış, bakım ve emek karşılığı temlik veya hukuken geçerli bağış işlemlerinde aynı sonuca ulaşılması mümkün olmayabilir; olayın niteliğine göre tenkis veya denkleştirme hükümleri gündeme gelebilir. Yargıtay 1. Hukuk Dairesinin 20.04.2026 tarihli, 2025/4806 E., 2026/3175 K. sayılı kararında da görüldüğü üzere, bir çocuğa yapılan devrin bakım ve hizmet karşılığı olduğunun ve mirastan mal kaçırma kastının bulunmadığının kabul edilmesi hâlinde tapu iptal talebi reddedilebilmektedir. Bu nedenle yapılacak hukuki incelemede belirleyici olan, mirasçılar arasındaki malvarlığı eşitsizliğinin kendisi değil, taşınmaz devrinin gerçek hukuki sebebi ve miras bırakanın temlik tarihindeki iradesidir.
