Aidat Borcunuz Var Diye Suyunuz veya Isınmanız Kesilebilir mi? Site Yönetiminin Yetkisinin Hukuki Sınırları
Apartman ve site yaşamında en sık karşılaşılan uyuşmazlıklardan biri, aidat ve ortak gider borcunu ödemeyen kişilere karşı yönetimin hangi yaptırımları uygulayabileceği meselesidir. Özellikle toplu yapılarda borcun uzun süre ödenmemesi üzerine bazı yönetimler, bağımsız bölümün suyunun, sıcak suyunun, merkezi ısıtmasının, otopark kartının, asansör kullanımının veya ortak alanlara giriş yetkisinin kapatılmasına karar verebilmektedir. Yönetim tarafından yapılan açıklama çoğu zaman aynıdır: “Aidat ödemeyen kişi ortak hizmetlerden yararlanamaz.” Bu düşünce ilk bakışta adil gibi görünse de hukuken aidat borcunun bulunması, site yönetimine dilediği yaptırımı uygulama yetkisi vermez.
Kat malikleri ortak giderlere katılmak zorundadır. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesi uyarınca kat maliklerinden her biri, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine, aksi kararlaştırılmadıkça eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primleri, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı ve ortak tesislerin işletme giderlerine ise arsa payı oranında katılmakla yükümlüdür. Bir kat malikinin ortak alanı kullanmadığını, dairesinde oturmadığını veya belirli bir hizmetten yararlanmak istemediğini ileri sürmesi de kural olarak bu borcu ortadan kaldırmaz. Çünkü ortak gider borcu yalnızca fiilî kullanıma değil, kat mülkiyetinden doğan ortak malik olma sıfatına dayanır.
Bu nedenle aidat ödememek hukuken korunabilecek bir davranış değildir. Ancak borcun varlığı kadar, bu borcun hangi yollarla tahsil edileceği de kanunla belirlenmiştir. Site yönetimi borçlu kat malikine veya şartları oluştuğunda bağımsız bölümden sürekli yararlanan kiracıya karşı icra takibi başlatabilir, alacak davası açabilir, gecikme tazminatı talep edebilir ve kesinleşen takip sonucunda borçlunun malvarlığına haciz uygulanmasını isteyebilir. Yönetimin sahip olduğu yetki, kanunda tanınan bu hukuki tahsil yollarını kullanmaktır. Yönetim, kendisini mahkeme veya icra müdürlüğü yerine koyarak temel hizmetleri kesme yoluyla borçluyu cezalandıramaz.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20. maddesinde ortak gider ve avans payını zamanında ödemeyen kat malikinin, geciktiği günler için aylık yüzde beş oranında gecikme tazminatı ödemekle yükümlü olduğu düzenlenmiştir. Bu oran son derece ağır bir mali sonuç doğurabilmektedir. Kanun koyucunun borcun ödenmemesine karşı özel bir gecikme tazminatı öngörmüş olması, yönetimin ayrıca suyu veya ısınmayı kesmek gibi kanunda bulunmayan cezalandırıcı yöntemler geliştiremeyeceğini de göstermektedir.
Aidat borcu nedeniyle suyun kesilmesi bakımından temel mesele, su hizmetini kimin sunduğudur. Bağımsız bölümün su aboneliği doğrudan belediyeye veya yetkili su ve kanalizasyon idaresine aitse, site yönetimi bu abonelik ilişkisine müdahale ederek suyu kesemez. Abonelik sözleşmesinin tarafı olmayan yönetimin, dağıtım şirketine ait yetkiyi kullanması mümkün değildir. Borç site aidatına ilişkinse, su idaresine olan bireysel abonelik borcundan söz edilemez. Dolayısıyla site yönetiminin aidat alacağını tahsil etmek amacıyla bağımsız bölümün su vanasını kapatması, sayacı sökmesi veya tesisata müdahale etmesi hukuka aykırı kabul edilebilir.
Suyun siteye tek ana sayaç üzerinden verildiği ve bağımsız bölümlerin tüketimlerinin ara sayaçlarla ölçüldüğü yapılarda durum teknik olarak daha karmaşıktır. Yönetim, su bedelini toplu olarak ödemekte ve bağımsız bölümlere dağıtmaktadır. Buna rağmen yönetimin aidat borcunu tahsil etmek amacıyla bir bağımsız bölümün suyunu kesme yetkisi kendiliğinden doğmaz. Su tüketim bedelinin hiç ödenmemesi ile genel site aidatının ödenmemesi de birbirinden ayrılmalıdır. Bağımsız bölüm, kendi tükettiği suyun bedelini ödememiş olsa dahi, yönetimin hangi yönteme başvurabileceği yönetim planı, abonelik sistemi ve somut ilişkinin niteliğiyle birlikte incelenmelidir. Ancak temel yaşam ihtiyacı olan suyun tek taraflı bir baskı aracı olarak kesilmesi ölçülülük, dürüstlük ve mülkiyet hakkının kullanılması ilkeleri bakımından ciddi hukuka aykırılık doğurur.
Aynı yaklaşım merkezi sıcak su ve ısıtma hizmetleri bakımından da geçerlidir. Merkezi ısıtma sistemi, çoğu yapıda anagayrimenkulün ortak tesislerinden biridir. Kat malikinin bu sistem üzerindeki hakkı ortak mülkiyet ilişkisinden doğar. Yönetimin, aidat borcu bulunan bağımsız bölümü sistemden tek taraflı olarak ayırması, sıcak su sayacını sökmesi, vanayı mühürlemesi veya ısınmayı tamamen engellemesi için açık bir kanuni yetki bulunmamaktadır. Kat malikleri kurulu tarafından bu yönde karar alınması da her zaman işlemi hukuka uygun hâle getirmez. Kat malikleri kurulu, kanuna, emredici hukuk kurallarına ve temel haklara aykırı karar alamaz.
“Aidat borcu olanın sıcak su sayacı sökülür” veya “üç ay ödeme yapmayanın kaloriferi kapatılır” şeklindeki bir hükmün yönetim planına yazılmış olması da tek başına yeterli değildir. Yönetim planı bütün kat maliklerini bağlayan sözleşme niteliğinde olsa da kanunun üzerinde değildir. Kanuna, ahlaka, kamu düzenine, kişilik haklarına ve emredici kurallara aykırı yönetim planı hükümleri uygulanamaz. Aynı şekilde kat malikleri kurulunda oy çokluğuyla alınan bir karar da yönetimin sahip olmadığı bir yetkiyi yaratamaz.
Bu noktada aidat borçlusunun “Borcum var ama hizmeti kesemezsiniz” demesi ile “Aidatı hiç ödemem” demesi birbirine karıştırılmamalıdır. Yönetimin suyu veya ısıtmayı kesme yetkisinin bulunmaması, kat malikinin borçtan kurtulduğu anlamına gelmez. Borç bütün ferileriyle birlikte devam eder. Yönetim, aidat alacağını icra takibine koyabilir, gecikme tazminatı isteyebilir ve gerekli şartlarda dava açabilir. Hukuk düzeni borçluyu temel hizmetten yoksun bırakarak değil, cebri icra yoluyla borcun tahsil edilmesini öngörmektedir.
Aidat borcunun kiracıya mı yoksa ev sahibine mi ait olduğu da sıkça tartışılmaktadır. Kat Mülkiyeti Kanunu bakımından ortak giderlerin temel muhatabı kat malikidir. Bununla birlikte bağımsız bölümden kira sözleşmesine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak sürekli biçimde yararlanan kişi de belirli şartlarda ortak gider ve avans borcundan kat malikiyle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumlu tutulabilir. Ancak kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracının yaptığı ödeme kira borcundan düşülür. Yönetim, kiracı ile malik arasındaki iç ilişkiyi gerekçe göstererek temel hizmetleri keyfî biçimde kesemez.
Örneğin kiracı aidatı ev sahibinin ödemesi gerektiğini, yönetim ise kiracının borçlu olduğunu ileri sürüyorsa bu uyuşmazlık su kesilerek çözülemez. Yönetimin yapması gereken, sorumlu olduğunu düşündüğü kişiler hakkında yasal takip başlatmaktır. Kiracı da kira sözleşmesindeki düzenlemelere göre yaptığı aidat ödemesini kira bedelinden mahsup edebilir veya ev sahibine rücu edebilir. Hangi giderin kiracıya, hangisinin malike ait olduğu kira sözleşmesi ve giderin niteliği dikkate alınarak belirlenir.
Site yönetimlerinin otopark kartını, asansör kullanımını, spor salonu girişini veya sosyal tesis üyeliğini kapatması da aynı hukuki tartışmanın başka görünümüdür. Suyun ve ısınmanın temel yaşam hizmetleri olması nedeniyle bunların kesilmesi çok daha ağır bir müdahaledir. Bununla birlikte otopark veya sosyal tesis gibi ortak yerlerden yararlanmanın engellenmesi de mülkiyet ve ortak alanlardan yararlanma haklarına müdahale oluşturabilir. Kat malikinin ortak gider borcu bulunması, ortak yerlerdeki mülkiyet payını sona erdirmez. Bu nedenle her hizmet bakımından yönetim planı, hizmetin niteliği, giderin kullanım esaslı olup olmadığı ve alınan kararın ölçülü bulunup bulunmadığı ayrı ayrı incelenmelidir.
Örneğin isteğe bağlı olarak sunulan ve ayrıca ücretlendirilen bir sosyal tesis hizmeti ile bağımsız bölüme ulaşmak için zorunlu olan asansör aynı şekilde değerlendirilemez. Yönetimin “Aidatını ödemeyen asansörü kullanamaz” şeklinde karar alması, özellikle yaşlı, engelli veya üst katta yaşayan kişiler bakımından ölçüsüz ve hukuka aykırı sonuçlar doğurabilir. Ortak mülkiyetten doğan zorunlu kullanım hakları, alacağın tahsil aracı hâline getirilemez.
Merkezi ısıtma sisteminin işletilmesi için yeterli para toplanamaması ve doğal gaz dağıtım şirketinin binanın gazını kesmesi ise farklı bir durumdur. Burada yönetim belirli bir bağımsız bölümü cezalandırmak amacıyla hizmet kesmemekte; toplu abonelik borcu nedeniyle hizmet sağlayıcı şirket binanın tamamına yönelik işlem yapmaktadır. Yönetimin borçlu maliklere karşı zamanında takip başlatmaması, bütçeyi gereği gibi yönetmemesi veya aidatları toplamaması ayrıca yöneticinin sorumluluğunu gündeme getirebilir. Fakat hizmet sağlayıcının toplu borç nedeniyle yaptığı kesinti ile yönetimin bir kişiyi hedef alarak vanasını kapatması hukuken aynı şey değildir.
Yöneticinin temel görevlerinden biri, anagayrimenkulün amacına uygun şekilde kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gerekli tedbirleri almak; işletme projesini uygulamak; aidat ve avansları toplamak ve ortak giderlerin ödenmesini sağlamaktır. Yönetici, kanunda kendisine verilen bu görevleri gereği gibi yerine getirmezse kat maliklerine karşı sorumlu olabilir. Aidatların uzun süre takip edilmemesi, borçların büyümesine göz yumulması ve ardından kolay bir yöntem olarak temel hizmetlerin kesilmesi, yöneticinin görevini gereği gibi yaptığı anlamına gelmez.
Yönetim, aidat alacağı için genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi başlatabilir. Kat malikleri kurulu kararı, işletme projesi, aidat çizelgesi, hesap dökümleri ve borcun hangi dönemlere ait olduğunu gösteren belgeler takibin dayanağını oluşturur. Borçlu takibe itiraz ederse yönetim, şartlarına göre itirazın iptali veya itirazın kaldırılması yoluna başvurabilir. Borcun, kararların ve miktarın usulüne uygun biçimde belgelenmesi bu nedenle son derece önemlidir.
Kat malikinin aidat miktarına veya yönetim kararına itiraz etmesi de borcu kendiliğinden ortadan kaldırmaz. Usulüne uygun şekilde alınmış kat malikleri kurulu kararları iptal edilmedikçe bağlayıcı sonuç doğurabilir. Malik, kararın kanuna, yönetim planına veya hakkaniyete aykırı olduğunu düşünüyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nda öngörülen sürelerde sulh hukuk mahkemesinde iptal davası açmalıdır. Karara itiraz ediyor olmak, hiçbir hukuki girişimde bulunmadan ödemeyi süresiz şekilde durdurma hakkı vermez.
Site yönetimi suyu veya ısıtmayı keserse ilk olarak müdahalenin kim tarafından ve hangi karara dayanılarak yapıldığı tespit edilmelidir. Yönetimden alınan kararın, yönetim planının, kat malikleri kurulu tutanağının ve borç hesap dökümünün yazılı olarak verilmesi istenmelidir. Vananın kapatıldığı, sayacın söküldüğü veya ısıtmanın durdurulduğu fotoğraf ve video ile belgelenmeli, yönetimle yapılan yazışmalar saklanmalı ve mümkünse durum noter aracılığıyla ihtar edilmelidir.
Kesinti devam ediyorsa Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi kapsamında hâkimin müdahalesi istenebilir. Kat maliklerinden veya bağımsız bölümden sürekli yararlanan kişilerden biri, borç ve yükümlülüklerini yerine getirmemesi nedeniyle zarar gördüğünü ileri sürerek sulh hukuk mahkemesine başvurabilir. Mahkemeden hukuka aykırı müdahalenin durdurulması, hizmetin yeniden sağlanması ve somut olayın niteliğine göre geçici hukuki koruma talep edilmesi değerlendirilebilir.
Kesinti nedeniyle maddi zarar doğmuşsa tazminat talebi de gündeme gelebilir. Örneğin su kesintisi nedeniyle bağımsız bölümde hijyen ve sağlık sorunları oluşmuş, merkezi ısıtmanın kapatılması nedeniyle tesisat zarar görmüş, kişi geçici olarak başka bir yerde konaklamak zorunda kalmış veya ticari faaliyeti durmuş olabilir. Bu zararlarla yönetimin hukuka aykırı işlemi arasında uygun illiyet bağı kurulabilirse zararın tazmini talep edilebilir. Manevi tazminat bakımından ise kişilik hakkına yönelik saldırının ağırlığı, süresi ve sonuçları ayrıca değerlendirilir.
Yönetimin bağımsız bölüme izinsiz girerek vanaya, sayaca veya tesisata müdahale etmesi hâlinde olay yalnızca kat mülkiyeti ve borçlar hukuku boyutunda kalmayabilir. Bağımsız bölüm konut olarak kullanılıyorsa konut dokunulmazlığı, mala zarar verme veya kişinin huzur ve sükûnuna yönelik davranışlar bakımından ceza hukuku değerlendirmesi yapılması gerekebilir. Ancak her kesinti otomatik olarak belirli bir suçu oluşturmaz. Müdahalenin nerede yapıldığı, bağımsız bölüme girilip girilmediği, tesisata zarar verilip verilmediği ve failin kastı somut olay özelinde incelenmelidir.
Aidat borcunun hiç bulunmamasına rağmen yanlış kayıt nedeniyle hizmetin kesilmesi, yönetimin sorumluluğunu daha da açık hâle getirebilir. Bu nedenle kat maliklerinin ve kiracıların yaptıkları ödemelere ilişkin banka dekontlarını, makbuzları ve yönetim yazışmalarını saklamaları önemlidir. Elden ödeme yapılıyorsa mutlaka tarih, dönem ve miktarı gösteren imzalı bir makbuz alınmalıdır. “Ödeme yaptım ama kayda geçmemiş” uyuşmazlıklarında yazılı delil belirleyici olacaktır.
Bazı yönetimler, kat malikleri kurulunda alınan kararın kendilerine mutlak yetki verdiğini düşünmektedir. Oysa kat malikleri kurulu kararları da yargısal denetime tabidir. Kararın konusu, toplantı ve karar yeter sayıları, çağrı usulü, yönetim planına uygunluk ve emredici hukuk kuralları yönünden incelenebilir. Temel hizmetlerin kesilmesini öngören bir karar, usulüne uygun çoğunlukla alınmış olsa bile içerik bakımından hukuka aykırı bulunabilir. Çoğunluk, azınlığın temel haklarını sınırsız şekilde ortadan kaldıramaz.
Aidat borcuna itiraz eden kişinin de dürüstlük kuralına uygun hareket etmesi gerekir. Kat maliki yönetimden hesapları, faturaları, işletme projesini ve harcama belgelerini incelemek isteyebilir. Yönetimin hesap verme ve belgeleri denetime sunma yükümlülüğü bulunmaktadır. Ancak yönetimde usulsüzlük iddiası bulunması, hiçbir kanuni yola başvurmadan bütün aidatların kesilmesini otomatik olarak haklı hâle getirmez. Yönetim denetlenmeli, kararlar gerekiyorsa iptal ettirilmeli ve sorumlular hakkında dava açılmalıdır.
Sonuç olarak aidat ve ortak gider borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracı hakkında site yönetiminin güçlü hukuki tahsil araçları bulunmaktadır. Yönetim icra takibi başlatabilir, gecikme tazminatı talep edebilir, dava açabilir ve kesinleşen alacak için haciz isteyebilir. Ancak bu yetkiler, yönetimin borçlunun suyunu, sıcak suyunu veya merkezi ısıtmasını keyfî biçimde kesebileceği anlamına gelmez. Temel hizmetlerin borç tahsil yöntemi olarak kullanılması, kanuni yetkinin aşılması, mülkiyet ve ortak alanlardan yararlanma hakkına müdahale ve somut olayın koşullarına göre tazminat sorumluluğu doğurabilir.
Aidat borcu ödenmelidir; fakat borç da hukuk yoluyla tahsil edilmelidir. Site yönetiminin görevi borçluyu cezalandırmak değil, ortak yaşamı kanuna, yönetim planına ve dürüstlük kurallarına uygun biçimde yönetmektir. Kat maliklerinin çoğunlukla aldığı hiçbir karar, yönetimi mahkemenin veya icra müdürlüğünün yerine geçiremez. Aidat borcu nedeniyle suyu veya ısınması kesilen kişinin de borcu yok saymak yerine, bir taraftan borcun hukuki durumunu netleştirmesi, diğer taraftan yönetimin yetkisiz müdahalesine karşı gecikmeden hukuki koruma talep etmesi gerekir.
